立場新聞 Stand News

金管局究竟做乜?

2017/6/19 — 15:46

【文:竇蓉】

「上場五年講足五年,樓價升足五年,五年前聽你講冇去買樓嘅市民,今時今日你點樣面對佢哋?!唔係話輸打贏要,但係唔好噏得就噏,做每一樣嘢都有風險,重複又重複咁恐嚇市民,結果一樣係咁升,不斷狼來了,期望有一日中,中咗都唔等於居住問題會解決,依家唔中,香港人嘅入市資格更加俾人逐漸DQ埋。」

星期四早餐時段,吃火腿蛋治之際,WhatsApp群組裏傳來朋友的怒火,事緣美國宣布加息,金管局局長陳德霖循例「貢」出來警告市民,樓市逆轉,很有可能遇上加息周期,市民考慮置業時要注意風險。「攞命陳」上任其實不止五年,樓價升幅周期從2003年起計,更長達14年,朋友此言只是將對現屆政府的不滿,一併發洩在「攞命陳」身上。

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政府官員的「溫馨提示」言論,惹人無名火起,除了反映香港人對政府積怨極深外,亦因為政府不斷混淆置業需求和住屋需求。市民不買樓,或者買不到樓,不代表住屋需求不存在。並非每個市民都想置業,但每個人都有住屋需要,香港房屋政策根本由私人物業市場主導,市民不買樓,也要租樓住,即使有一日樓市泡沫真的爆破,不等於居住問題會解決。

住屋問題環環相扣,樓價走勢是結合人口政策、息口走勢、市場供求、土地供應、資金流向,加上心理預期的綜合結果。作為政府,上述五點之三:人口、息口、資金流向,香港人、香港政府都無權話事。過去五年,金管局連番出招,令部份市民錯誤預期樓市會受控,但金管局只可以限制銀行承做樓宇按揭成數,但阻止不到北水湧港啊!政府不斷以金管局做擋箭牌,又是另一招混淆視聽的方法。

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金管局的職能主要是維持聯繫匯率穩定,以及維持香港銀行體系穩定,它在樓市擔任的角色主要是防範銀行在樓市高峰期間借爆,或借款予還款能力欠佳的人,影響銀行體系穩定。這幾年間愈來愈嚴的壓力測試、收緊按揭成數,都是為了增加市民入市本金,銀行在樓按的風險減到最低。美息上升,本港銀行業仍無逼切加息壓力,正是因為銀行自從九十年代逐步退出中小企貸款、現金流貸款,專攻一味磚頭抵押貸款始,除此以外,啲錢根本借不出去。

樓價、地價升跌,固然不是金管局直接管轄範圍,講到貨幣政策,their hands are tied,引用番我在史兄文章學回來,貨幣政策中的三元悖論(Impossible trinity),指一個國家不可能同時具備下列三者:資本自由進出(Capital mobility),匯率政策(Exchange rate policy),獨立的貨幣政策(Monetary autonomy)。

香港資本自由進出,同時又有固定匯率,就沒有獨立貨幣政策。紅色資金如海航天價買地,貢獻庫房,資金自由進出,政府沒有理據阻止。以前國內資金未參與香港地產發展的年代,都可以透過限制發展商槓竿比例,或香港銀行借錢予地產商的比例,避免地價搶到過晒位,但眾所周知,紅色資本的錢根本不是由香港註冊銀行所借的。又例如美國量寬,過去九年低息環境,香港在聯繫匯率下,金管局可以做咩?答案都係冇,所以寄望金管局可以幫到壓抑樓價,是美麗的誤會。

政府旨意金管局出招控制樓市,由頭到尾是開錯藥,或者是因為在樓市各個環節中,只有本地註冊銀行脅於金管局的官威,可以任其魚肉,一句收緊按揭,冇人能夠say no。按揭愈收愈緊,不代表市民住屋需要會消失,只是眼見自己嚿錢,購買力愈來愈低,但樓價卻愈來愈貴,心慌慌下轉投一手發展商的二按。本地市民置業的對手,可以是沒有居住需求,沒有按揭需求,只有走資(內地叫「資產配置」)需求的大陸人。

有些評論比較過新加坡政府「加辣」、「減辣」,效果立竿見影,因為相比香港,新加坡樓宇單位有八成為政府組屋,只有兩成是私樓。政府潛在大量土地儲備,當局可透過操控供應,長期主導樓市發展。回頭看看香港,政府長期實施高地價政策,一般香港市民,尤其年輕一代,根本無法享受公營房屋的福利,政府把市民推向私樓市場,北水買地、買樓、買寫字樓,資金都自由進出,但卻透過控制銀行按揭,不斷提高買樓門檻,變了只許大陸人走資,嚴控香港人買樓。到今天買樓風險高、負擔大,租金又沒有回落,市民現在衝入樓市,分分鐘賠上半生積蓄,住屋問題卻仍然是未解決。

事到如今,無人知道如果這五年如果少了各種「辣招」,樓市升幅會否更瘋狂?唯一可以肯定的是,香港政府對樓市的主導能力偏低,卻一直擺出一副「大有為」的樣子,撇除人口政策這個動彈不得,卻是房屋需求滿瀉的核心問題外,其他建議,例如開徵空置稅、租金管制、土地增值稅、物業增值稅等等,根本連討論的空間也沒有,遑論那種建議適合香港。

這幾年政府不斷增加買樓稅項,但一直是「麻鷹唔管,管鷄仔」。大陸地產商來港買地起樓,香港地產商口裏批評他們不理智,內心可能高呼:「弊,俾你知道咗香港地產好好做!」大陸地產商的稅費負擔很大,其中最「甘」的是土地增值稅,賣得愈貴,抽得愈多,香港就沒有這個稅種。至於樓市投資者,早年買樓,賺到盤滿砵滿的人,賣樓賺錢不用交物業增值稅,但持有一層樓,現在想多買一層樓收租的人,卻要交雙倍印花稅,又是非常特別的稅務邏輯。

 

原刊於獨角財經

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