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澳門新土地法原意好 卻造成大量冤案

2017/6/19 — 17:56

澳門市貌 l 圖片來源: Marcelo Druck @ flickr(Attribution-NonCommercial-NoDerivs 2.0 Generic (CC BY-NC-ND 2.0))

澳門市貌 l 圖片來源: Marcelo Druck @ flickr(Attribution-NonCommercial-NoDerivs 2.0 Generic (CC BY-NC-ND 2.0))

澳門於2013年通過新《土地法》,規定土地空置超過25年,政府就有權收回。新《土地法》本用以打擊發展商囤地,是上佳德政;但澳門政府不問土地閒置的責任誰屬,進行一刀切收地,卻是「強搶私人財產」,無理侵害他人合理權益,至今已引發多宗爭議性案件。

自歐文龍貪污案,市民對官商勾結非常敏感,民眾認為發展商應為澳門高樓價及缺地發展的問題負上最大責任。遇上無良商人囤地自肥,政府和商家固然要向市民負責,但有些情況澳門政府必須公道地向公眾道出事實,她們也亦是令土地丟空的主要元兇之一,責任及代價不應由發展商獨力承擔。

在政府疏忽與行政效率低下,部份發展商非得叫停項目發展,因而令承批人錯失在批給期內完成土地利用的機會。政府不問情由,就把土地丟空歸責於誰,繼而強行一刀切收地,是貿然侵吞私人財產。最終的後果卻是讓澳門失信於環球開發商和有意在澳門置業的人士。

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土地發展過期 澳門政府有責

澳門政府在土地發展過程中,不時拖延公佈規劃指引,又因為種種原因叫停項目發展,使不少發展商無法在限期內利用土地。但政府卻不問因而拒續批給期,引發無理收地冤案。

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澳門政府有意無意忽略自己行政上的失誤,又拒絕回溯過往紀錄釐清責任,不願意將每塊土地獨立處理,是懶惰而狡猾的行徑。

在推出新《土地法》之前,有關部門曾經對全澳門113幅被視為閒置的舊批給地皮進行檢視,當中有48幅屬於「可歸責」發展商,即是發展商有意不作為、囤地,還有另外65幅列為「不歸責」,即閒置多年沒有發展土地的責任不在發展商,政府亦應負責。可惜政府沒有因應情況特別處理「不歸責」土地。

以下我們試舉幾個例子詳細說明:

 一、石排灣土地個案中,政府在1993年主動更改土地用途後,22年來一直沒有向發展商批出規劃條件圖,令發展商在限期內發展不到該地皮。

二、南灣湖發展個案中,發展商在發展土地期間,政府因為申請成為世界文化遺產而要求發展商停止進行建設,最終批給合約期在2016年屆滿。

三、「海一居」事件中,政府在批准建築圖則及要求提交報告等事情中反覆拖延五年,令發展商失去足夠時間起樓。而政府明知該地皮即將到期卻又容許發展商於前一年售賣樓花,令小業主蒙受損失。

石排灣及南灣湖兩案均屬「不歸責」的土地,但澳門政府無視報告,不論地皮屬「可歸責」或「不歸責」,過期一概據新《土地法》被收地,這個做法將囤地者及其他無辜發展商一併懲罰,是不公平的。

而「海一居」事件中,政府亦明顯拖延發展商進行建設,在發放施工准照上亦犯有明顯錯誤。為何最終政府完全不必問責?

案例一:石排灣發展

案例二:南灣湖發展

案例三:海一居事件

私心收地還地債 澳門政府「有權用盡」敦是敦非

澳門政府粗暴一刀切收地,是有意曲解當初立新《土地法》原意,令澳門政府從中得益,無故增加值千億的土地之餘,可不花一分一毫還地債。

澳門政府應該清楚知道自己是耽誤發展商土地利用的慣犯。其1/V/2015號報告書中提到,「政府過去在某些個案中是耽誤了發展商的一些時間」,確認了政府的失職。報告又指,拖延土地發展的重要原因包括:政府修改城市規劃、未有訂定規劃條件圖、批則緩慢及沒有通知承批人手續。但為什麼政府確認了自己的責任,仍強行收地呢?

原因有二。

一、法律上政府不必問責

法庭在考慮收地的合法性中,只關注批給合約是否到期,有關「不可歸責」發展商的批給合約失效情況,法庭即便認同政府失誤,卻不會將其列入判決的考慮原因。政府因而可利用法律漏洞進行不合理收地。

二、關係到償還面積龐大的地債

澳門行政長官崔世安上年宣佈,特區政府需償還的地債面積合共逾八萬八千平方米,會積極尋找土地。而尋地的方式,他雖沒明言,卻表示會「嚴格執行《土地法》」,暗示會用收地來增加土地儲備。

政府收閒置土地用作發展當然是好事,興建公屋及公共設施更加有利民生,但當初土地不被發展的元兇是政府,今天政府卻扮演致力發展土地的角色,豈不自相矛盾、慷他人之慨?

其實,澳門政府在立新《土地法》期間曾經指出新舊土地的處理方法會不一,會按情況辦事,卻在實際執行時食言。2013年時,一眾立法會議員如工聯的關翠杏和李靜儀均認為,新《土地法》規管2013年後的土地發展問題,舊土地由政府特別處理,因而沒有將新舊處理不一的手法寫入條文中。結果現在政府根據新《土地法》第48條「臨時批給的續期」進行一刀切收地,背棄當初立法者的原意。

澳門政府不問責過往政府導致土地不被發展的過失,從發展商處強行拿走值數千億的土地,是懷有私心、「有權用盡」。

懲罰性收地拖慢土地發展 形成三輸局面

政府運用新《土地法》收閒置土地,目的是為了令土地重新發展,但其手法的不公令爭議性大增,變相製造更多訴訟案件,拖慢土地發展,而且大大影響外商投資澳門的意欲,形成政府、市民、發展商三輸局面。

被收地的發展商的損失以億計,事必會向法庭提案上訴。終審法院院長岑浩輝上年年尾就指出,自從新《土地法》生效後,增加了涉及政府宣告土地批給失效方面的案件,有關訴訟案件增加了88%。可以想像到,如果一百多幅閒置土地都要打官司,兼每個官司都要經歷上訴再上訴,至少有5年時間根本不可能動用到爭議性土地,不單令土地發展停滯,又令政府及發展商皆受困於官司,更大大增加司法機關的壓力。

律師公會主席華年達也指出,新《土地法》已經對許多企業家和投資者之業務造成破壞性影響,令許多澳門及外地的企業家和投資者都害怕直接在澳門投資。新《土地法》選擇與傳統「一刀兩斷」,不考慮互相之間截然不同的狀況,又不訂立過渡解決方案,令法庭難做,使判決傾向政府勝訴,符合法律但卻明顯不公。

新土地法原意是提高政府批給土地的透明度,杜絕官商勾結,完善澳門土地法制,令外來投資者對澳門更有信心,又達致改善民生之效。

但澳門政府一刀切收地,將立法原意本末倒置,不但令商人對澳門失去信心,認為其財產可以隨時被政府立法收回,更使土地發展更緩慢,有受影響港商已入稟澳門法院,提出訴訟,指新《土地法》有違澳門《基本法》保障私有財產的條文,甚至不排除向全國人大反映事件,向國際法庭提出訴訟。

這樣一來,政府既令投資者失信心,影響一國兩制落實的聲譽,市民又無法盡早受惠於土地發展,發展商亦損失龐大,形成三輸局面,對澳門土地發展及私人樓宇供應極為不利。

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