【特寫】中國房地產稅 — 遲到好過無到?

假如稅有分好與壞,相信不少經濟師會把房地產稅歸類為好。所謂好,是指它的效率,只要是房產擁有人,即使搬到天腳底都要交稅,而相對於入息稅及消費稅,房地產稅對大眾行為的影響亦較少。

房地產稅之好,就連孫中山都為之「傾倒」,在一次演說中提到:「中國行了社會革命之後,私人永遠不用納稅,但收地租一項,已成地球上最富的國。」[1]孫中山於 1897 年旅居倫敦時,接觸到這項源自美國經濟學家、政客 Henry George 的單稅法,深受影響。

然而,孫中山沒有成為中國大陸的最終統治者,房地產稅在現代中國亦姍姍來遲。

姍姍來遲的中國房地產稅

1990 年代末期,中國推動住宅私有化,成就史上其中一次最大財富轉移後,大陸平均樓價升超過 2,000%。近年,年輕一代深感置業無望,索性「躺平」。

另一邊廂,節節上升的樓市引發炒作,地產商瘋狂建屋,也間接導致由萬達到恒大,一次又一次的債務危機。

為處理樓市問題,北京早在 2003 年首次提出「條件具備時對不動產開徵統一規範的物業稅」。但要到 2011 年,才在上海和重慶以試點形式推出。2015 年、2018 年,全國人大常委會將房地產税法列為「條件比較成熟的法案」,卻仍然只聞樓梯響。

中國權貴對房地產稅抗拒力度之大,就連強人如習近平亦未能輕易推動。

直到今年 8 月習近平在中央財經委員會上提出促進「共同富裕」,「要積極穩妥推進房地產稅立法和改革,做好試點工作」。10 月 23 日,全國人大常委會議宣布授權國務院在部分地區開展為期  5 年的房地產稅改革試點,距離上海重慶這兩個首輪試點,足足十年,房地產稅終於在中國有了實質進展,被視為一整代以來,最深刻的中國房產政策改革。

人大常委的公告未有交代具體稅率、實施辦法,以至什麼地區被納入試點,《華爾街日報》曾引消息指,原計劃是多達 30 個城市,但在高官權貴大力反對下,減至大約 10 個。至於徵稅對象,公告指涵蓋了居住用及非居住用的各類房地產,但不包括農村農戶及個人擁有的土地及住宅。

紅塔證券首席經濟師李奇霖估計,地方政府可能豁免向 30 至 60 平米(約 323 呎至 646 呎)的房屋徵稅。中信證券研究部則估計,視乎不同地區,稅率將介乎 0.2% 至 1%。

或有助改善「鬼城」現象

雖然未有全面資料,外界對中國開徵房地產稅反應傾向正面。《經濟學人》認為中國非常需要這個新稅,原因是中國的個人所得稅實在太易逃避,而間接稅如增值稅,雖然可令政府收入更豐厚,卻是個倒退。地方政府因缺乏穩定收入來源,往往過份依賴賣地收入或中央政府。

研究機構凱投巨集觀 (Capital Economics)估算,假設中國去年已開始徵收房產稅,整體稅率為房價的 0.7%,可以帶來 1.8 萬億人民幣稅收。房地產稅稅源穩定,有助增加政府收入,亦可能有助改善現行經濟模式的一些弊病。

中國樓市從來大起大落,一年前炒得火熱,不到一年即出限跌令(限制房價跌幅的行政命令),箇中原因,除了政策轉變,市場供求失衡亦是大問題。一窩蜂的買樓,一窩蜂的建屋,造就多少「鬼城」。凱投巨集觀首席亞洲經濟學家 Mark Williams 估計中國大約有 3,000 萬間住宅未售出,可容納 8,000 萬人,接近整個德國人口。更重要的是,估計約有 1 億個房產其實已經買出,卻一直空置,足可容納 2.6 億人。Oxford Economics 估計,中國房地產的空置率介乎 13% 至 22%,遠高於英國、德國及新加坡等發達經濟體。房地產稅的推出,或可令中國人有錢就買房的觀念稍稍動搖,當購置第二、第三層樓的成本上升,自然減低了炒樓的熱情,甚至有助振奮遲遲未成熟的租賃市場。

資料圖片,來源:Scarbor Siu @ Unsplash

新稅足以改變中國增長模式?

不過,在一個投機風氣熾熱的市場,當價格停止上升,就是走下坡的開始。

北京大學金融學教授、卡內基基金會研究員 Michael Pettis 向《金融時報》表示,40 年來樓價的大方向就是升,財金界以至大眾都深信北京不會讓樓市崩潰,當這個信念被動搖,不單衝擊銀行體系,也可能從此改變中國人依賴置業累積財富的思想。據官方數據,9 月份大陸 70 個大中城市新建商品住宅銷售價格指數按月跌 0.08%,是自 2015 年 3 月以來,即大約 6 年多以來首次下降,按年則升 3.8%,是自去年 12 月以來最弱表現,數據反映樓市大調整或已經開始。

《經濟學人》則認為,房地產稅衝擊樓市的程度有限。首先房地產稅由公告到落實,相信尚有一段日子,足夠令市場消化。現在大陸輿論已不在於要不要推房地產稅,而是如何推得好。而且稅收並不是中央調控樓市的唯一手段,中共早已對置業施加諸多調節措施,包括首期比例、購買多套房限制等,如果房地產稅對樓市影響太大,也可以放鬆其他限制以減少衝擊。文章指出,與其擔心房地產稅打擊樓市,倒不如憂慮炒風熾熱依然,令習近平的「共富」願景落空。以上海為例,房地產稅推行以來,對當地樓價根本沒有影響。

香港中文大學商學院房地產助理教授楊揚向 BBC 中文表示,從上海及重慶的經驗來看,如果徵稅對象層面狹窄,稅率又低,則根本無助遏抑炒風。尤其要注意的是,一線城市樓市向來求過於供,樓價大跌的可能性不大,而多一個房地產稅分分鐘會把總價進一步拉高,因為過往地產商都是把城建稅、耕地佔用稅、土地增值稅等諸多成本轉嫁予買家。她認為,政府在設計新稅時,必須小心整合或減少樓房前期建設和交易環節的稅收。

另一點要留意的是,雖然暫時來看,房地產稅可成為地方政府新的收入來源,減低對賣地收益的依賴,但稅收能否留在地方,為地方所用(包括投入公共服務及基建)仍屬未知數,因為根據習近平的「共同富裕」的主張,那當然涉及由中央來分配。

紅塔證券的李奇霖指,中國不少城市正面對人口及土地資源減少,若樓價繼續飈升,只會令貧富懸殊問題更加惡化,年輕人對前景更悲觀。他認為在這種背景下,中國需要摸索一個新的增長模式,以減少對債務的依賴。他預期,隨著房地產稅實施,新建樓宇及新屋動工或將見頂,意味利率或有下降趨勢。

資料圖片,來源:Benjamin Patin @ Unsplash

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註 [1]﹕見《三民主義與中國前途》

 

 

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