港鐵行政總裁金澤培

八年來首次港鐵項目流標,反映了甚麼訊號?

過去兩周本地土地市場異常熱鬧,先有麗新發展「爆冷」,以逾 16 億擊敗十六家本地大發展商,投得九龍塘廣播道 79 號豪宅地,之後有恒地以破本港賣地表地價紀錄的 508 億元,獨資投得中環民耀街新海濱3號商業地王,打造中環新地標。

當外界以為地產市場勢必因新地王誕生,可刺激樓市進一步熾熱之際,冷不防周五突然爆出港鐵於 10 月底截標的東涌配電站物業發展項目,雖然收到 5 份標書,但最終居然要流標收場,到底發展商及政府分別在打甚麼算盤?

值得留意,是東涌配電站項目是過去接近 8 年以來,首次有港鐵物業發展項目流標,對上一個招標不成功的項目為天水圍天榮站上蓋項目,更曾破天荒兩度流標。

同樣罕見是政府少有就港鐵的項目流標作出回應,稱截至本年第三季,私人房屋用地供應可提供約 13700 個單位,已超過全年供應目標 12900 伙,因此東涌配電站發展項目未能如期推出,對本年度的私人房屋土地總供應影響不大。

政府作出的聲明,已經暗示今次流標,是港鐵在政府默許下作出決定。要知道,過去兩年政府直接的賣地量偏低,要供應達標,都是依賴一鐵一局(港鐵+市建局),以配電站可以提供 1400 伙至 1800 伙單位,佔全年目標逾一成,絕非少數目,沒有發展局默許,不可能發生流標。

外界普遍歸咎今次流標,不是發展商沒有信心、而是補地價金額過高,以樓面補價約 5072 元,補價水平較將軍澳日出康城各期數的樓面補價普遍不足 4000 元為高,加上入標時要向港鐵提出一口入標價不得少於 2.5 億元,同時提出分紅建議,分紅比例下限為 15%,測量界普遍認同是「計唔掂數」,絕非發展商看淡後市。

事實真係如此?以 5000 元地價,加上建築成本及利息每呎約 4000-5000 元,如果發展商要取得合理利潤,即是平均有三至四成毛利(可參考前文--遊戲規則),即是賣價要高達 13000-14000 元之間,以目前區內住宅二手呎價(東堤灣畔/東環)介乎1.3萬至1.6萬元,發展商的確有一定風險。

但發展商及測量師不會告訴你的現實是、地產商其實有很多方法可以「發水」,即是擴大樓面面積,包括增加公用面積及增加停車場空間,保守增加一至兩成樓面出售,已經是很有「良心」。

其實今次有分入標,都是最大發展商財團,有長實、新地、恒地、信置和華懋,事隔一星期,港鐵最終不接納任何標書文件,反映他們出價肯定保守,原因之一是東涌配電站一來距離港鐵東涌站較遠,附近的基礎設施尚未完成,最重要是過去該站兩個最大賣點:鄰近港珠澳大橋入口及明日大嶼計劃,如今都變成「票房毒藥」,發展商自然出價傾向保守。

港鐵發展項目最大優勢是地鐵站上蓋,過去幾乎是賣樓最佳保證,上次上蓋項目流標,已經要倒數至近八年前,當時是天水圍天榮站上蓋項目,在經過兩次流標後最終補地價金額要下調 43%,先由新地投得。

但以當年樓市狀況,與今天絕對是「今非昔比」,而且 2012-14 年間有多個項目密集流標,例如大圍站及天榮站、西鐵的南昌西及荃灣西站,事實上肯「火中取栗」,中標財團今天都收獲豐富,因此樓市狀況絕對不能就咁比較。

當然你會說之前有麗新投得、前身為香港電台教育電視中心的九龍塘廣播道豪宅地,以逾 16.08 億元投得,每方呎樓面地價達 22465 元,屬於 2018 年 1 月以來、逾三年半九龍區賣地表地皮的樓面呎價新高,發展商豈是對後市沒有信心?

一來九龍塘地皮的確有優勢,同時由麗新爆冷,擊敗其餘 16 家財團,均是反映大地產商的確不夠進取,先令到麗新有機可乘,所以反而引證其他大財團對後市,未必有咁大信心。

值得留意,是有地皮流標後,財爺陳茂波最新發表網誌,反而告訴外界,部分市區優質地段地皮高價售出(應是指中環地王及廣播道豪宅地)、加上發展商積極補地價令相關收入達歷史新高,變相告訴發展商,不要旨意政府會賤賣土地「執死雞」。

陳茂波又稱,上半年物業及股票印花稅收入亦高於預期,因此已放風,今年度的財政赤字將遠低於年初時的估算。(當時預計赤字為 1016 億元,相等於本地生產總值 3.6%)

流標反映的、是今天的地產市場,至少在發展商角度,既要面對中央提出改變「遊戲規則」、要「共同富裕」的新玩法,之前特首亦表明會盡快處理修訂「強拍」條例釋放供應,相信發展商對日後樓市投資取態,一定已經作出適當調整,而這個做法,遲早都會反映在樓市上。

原文刊於 財經拆局

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