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商用物業價格下跌,供應急降

2021/3/29 — 10:10

資料圖片,來源:Jason Wong @ Unsplash

資料圖片,來源:Jason Wong @ Unsplash

差估署剛公布2020年各類房產的落成量(供應)和空置率初步數據[1],三類房產,私樓、寫字樓和店舖的租金和價格全部下跌,空置率則全面上升;發展商的市場應變非常迅速,馬上大幅減少商用物業的供應量!

2020年的房產價格變化

圖1 為三類房產的價格年度變化率,其向下趨勢同步且明顯,反映去年的下跌其來有漸,自2016年三類同時見負後,2020年再次同時見負,其中零售店舖和寫字樓早在2019年已進入負數區域,私樓則待至2020年才見負;而寫字樓價格的下跌持續且急速,2020年的跌幅達雙位數的13.8%。

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圖1 香港三類房產價格年度變化2010-2020。資料來源:差估署

過去兩年的情況再次否定了所謂供應不足導致價格上升的猜想,事實上,供應與價格經常同步,2020年再次出現正相關,而且商用房產的供應量更出現罕有的大急降現象。圖2是三類房產在過去十年的落成量,其中寫字樓的供應量跌幅最為驚人,由2019年的26萬多平方米降至2020年的不足7萬平方米,跌幅高達-74.1%;店舖的供應量同樣下降,跌幅較細,但亦有-42.7%;私樓的落成量再破2萬伙大關,達到20,888伙,比2019年有53%的升幅,但樓價只跌-0.5%。

that wanaka tree圖2 香港三類房產落成量2010-2020。資料來源:差估署

供應量的急降反映發展商就市況的反應非常迅速,在短短一年間便可減少房產落成,從而減少損失。由於大多商用物業一般並非拆散出售,更多是長期持有以作收租用途,但過去兩年不但商用物業的租金持續下降,更出現破十年記錄的空置率新高,減少供應是因應租金和價格下跌的經濟行為。圖3顯示三類房產的空置率,寫字樓和店舖的空置率持續上升,雖然去年的升幅較大,但過去十年的持續上升,早已發出警號。私樓的空置率也有回升,2020年的空置率為4.3%,空置單位數量為52,370伙,雖然私樓空置率持續在較低水平,但租金正在下跌,反映有供過於求的情況。

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圖3 香港三類房產空置率2010-2020。資料來源:差估署

經過一場全球疫症,加快了在家工作和網上消費的商業運作模式,令傳統的寫字樓和店舖的需求下降,長遠而言,商用房產樓面的需求可能減少,這是全球趨勢,香港難以獨善其身。因此,預測未來的房產需求量時必須考慮有關商業運作新模式的趨勢,不能單純根據過往的經濟產值與房產需求量的線性關係來預測未來,即使經濟衰退過去,根據CNBC的新用語:今次疫後經濟反彈並非V形或U形,而是K形反彈[2],即部份行業如資訊科技業的反彈較好,而另外有部份行業因新作業模式而可能不能復甦。

參考:

[1] 差估署 (2021) 《香港物業報告 2021》初步統計數字,差餉物業估價署,3月26日。

[2] CNBC (2021) Will NYC Go Bankrupt? CNBC,28 Mar 2021

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