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投行 Sector Team 專精出路廣 — 專訪房地產銀行家

2021/4/30 — 18:41

資料圖片,來源:Chengting Xie @ Unsplash

資料圖片,來源:Chengting Xie @ Unsplash

今次我們會講講投資銀行的 Sector Team(行業組)。投行有不同的行業組,例如 Consumer & Retail(零售)、Healthcare(醫療保健)、Real Estate(房地產)、TMT(Technology, Media & Telecom,科技、媒體及電訊)、Power & Utilities(能源及公共事業)、Industrials(工業)、Financial Institutions(金融業)等等。而香港最熱門的行業,莫過於房地產,所以最近訪問了一位資深的房地產銀行家。

她因為自己的生長環境、自己的家庭對房地產比較熟悉,所以渾然天成地對這方面的觸感比較好。同時,由於房地產是日常生活經常接觸到的話題,所以理解上會容易些。對比其他行業,例如 TMT 或 Healthcare,如果不是修讀過行業相關的知識,在理解上需要有一個 Learning Curve(短期內需要掌握全新的領域)。

大家眾所週知,在香港買賣樓宇,都需要找銀行去做估值、做按揭。那麼在投行的房地產組,跟一般零售銀行做按揭,有什麼分別呢?她認為如果負責的行業跟日常生活有關,會比較容易去理解該行業背後的邏輯,因為其實行業組有一個特性,就要對負責的行業有很深切的了解。深切了解有幾方面,包括 Industry Revenue Model(行業營收模式,即該行業怎樣賺取收入)、Cash Collection Cycle(資金收集週期)、Costing(支出)、Industry Trend(行業趨勢)、Industry Business Model (行業的營運模式)也應該熟悉,這幾方面的了解,是行業組為投行增值的地方。

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所以在房地產組的日常工作是否和買賣樓宇做按揭差不多,這其實是房地產其中一個業務:借貸。行業組跟投行的 Product Team 不同,因為 Product Team 只做一個 Product,M&A 只做收購合併,IPO Execution Team 只做集資上市,行業組則什麼也會涉獵到。只要客人是你的客人,意思是客人是屬於你負責的行業裡。換句話說,任何一間房地產商、房地產相關業務的服務商、甚至房地產基金,行業組都會覆蓋到。所以關於借貸,只不過是其中一種行業組會覆蓋到的 Product。另外一種 Product 是上市,今年很多分拆上市也是跟房地產有關。還有就是關於債務的工作,因為房地產本身會發行很多債券,所以這三個範疇都是房地產組經常會接觸到的業務。

而近年很多房地產公司都將自己部分業務分拆上市,例如物業管理,或者 Project Management(項目管理)方面的業務。最近的綠城管理、碧桂園服務、雅居樂 / A-Living,近幾年都表現得很活躍,有些倉存的 Asset Manager,例如 ESR 都有上市,很多類型的 Real Estate Deal 這幾年也有出現。大家可能覺得房地產這個市場已經比較成熟,但其實這並不代表行業內的公司都已經上市,很多公司都會把自己某些業務拿出來上市,現在最熱門的物流倉存也會這樣做。未來我們會繼續探討其他組別的工作,如果大家有什麼組別想了解也可與我們分享。

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