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整頓香港樓市,是下個灰犀牛嗎?

2021/3/10 — 20:23

資料圖片,來源:Fred Viljoen @ Unsplash

資料圖片,來源:Fred Viljoen @ Unsplash

談起香港樓價,在街上問十個街坊,相信十個都會說很貴、很離地;這非止民間之說,官方報告亦有顯示,香港樓價連年攞第一。即使長期處於歷史高位,但仍不有少人堅持「樓市不死」這個信念,篤信買樓都是穩賺不賠的投資;根據近幾年香港樓市的表現,這種立論似乎正確,與此同時,或者已有一隻灰犀牛悄然走在我們面前。

房屋問題被定性為深層次矛盾主因

觀乎多項數據,香港樓價似乎承托力充足,供甩樓比例達 66%、環球央行持續寬鬆貨幣政策救經濟、土地及房屋供應持續落後,種種因素都造就了居高不一的怪現象。根據數據顯示,2004 年至 2019 年間,本港樓價累計急升近四倍,但同期的住戶入息中位數卻只升近八成,而自置居所比率更下跌 4.5 個百分點至僅 51%,落後世界各大富裕經濟體的逾 60% 水平,已不提台灣及新加坡有達 90% 之高,無可否認,樓價與市民經濟能力已嚴重脫軌,這種資產分配極端化的現象,成為社會分化的成因之一,當然不是唯一。

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時而勢易,當國際企業陸續將亞太區總部遷移至新加坡,加上香港居住成本高昂,統統都增加本港專才外流的誘因,故此,對於任何一個管治團隊而言,這是一個必須解決的難題,中央亦早已將香港的房屋問題定調為深層次矛盾的主因。

問題是,自董建華年代起,多屆特首已將房屋問題列為首要任務,但談了 24 年皆毫無寸進,為何時至今日,卻將整頓樓市視之為灰犀牛?

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為何是今天整頓樓市?

近兩年,香港的政治環境劇變,無論是政府架構,或議會當中已剩下一種主旋律,加上選舉制度的改革,經濟民生議題順理成章成為下一施政主題,當中一直為人詬病的房屋問題定必被視為當務之急,如政府最終能解決住屋問題,將收兩效:一、為改革香港政治體制帶來充分理由;二、挽回民心。

國務院副總理韓正剛於數日前參加港區全國人大小組會議時表示,下一步要著力解決香港的房屋問題,即使難度很大,但總要有解決開始的時候。在政治、社會環境及時機配合下,而且參考中央近年大破大立的作風,相信港府也不敢怠慢。

然而,無論在貨幣供應、或供求平衡上,對開放形經濟體的香港而言,都是承托樓價的利好因素,即使「明日大嶼」勢在必行,但仍不足以短期內增加房屋供應,政府可用的一招,或許只剩下行政干預,不敢奢望政府會減辣甚至撤辣,因為沒有一位香港官員敢負上令樓市再度過熱的罪名,而且相信在特首換屆前後,也有可能推出更多調控樓市措施,參考近年的施政作風,推出類似內地的限價、限購、限貸等辣招的可能性並非不存在。

樓市未來或在政策市中輪迴

如此一來,雖然能限制樓價升幅,但卻難走回頭路,香港樓市未來可能只能政策市之中輪迴。至於政府何時出招?當官媒吹風大合奏,猛烈批評香港房屋政策時,相信離出招也不遠矣。

可能你會反駁,香港政府預測下年度的土地收入及印花稅,佔全年總收入預算達三成,加上可能有「明日大嶼」等大白象工程令開支大增,港府無可能要自毀地產市場這個金蛋,而且樓市牽涉很多既得利益者,官員都不敢狠下毒手。

如果時光倒流兩年前,這個反駁不無道理,但時至今日,卻可得出兩個結論:一、對比剛回歸的過渡期,中央已不需要透過留住本地大財團、富豪來穩定民心,況且近年已陸續有國企加入本地市場,相較之下,解決房屋問題的得益較犧牲大;二、如果香港的庫房耗盡,中央插手救港,就如當年下放自由行一樣,一來白武士形象討好,二來迫使香港的經濟發展更依賴內地,加速香港與大灣區融合,增加管治籌碼,豈不收一石二鳥之效?

這只是牛頭角順嫂都懂的推論,所以我們才把這個稱之為灰犀牛吧。

 

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