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洪水橋又是中資天下?

2017/12/22 — 18:27

洪水橋一帶 ( 圖片來源:洪水橋新發展區規劃及工程研究網站 )

洪水橋一帶 ( 圖片來源:洪水橋新發展區規劃及工程研究網站 )

【文:胡國威】

解決香港住屋問題,近年政府著力增加土地供應,但增加土地供應是否可抑制樓價上升?仍有待驗證。皆因未來三至四年,本港私樓供應量已達破紀錄97000伙,相當於平均按年24250伙,遠超市場一手吸納量的前提下,但樓價仍然高据不下,證明增加供應已非遏抑樓價唯一因素。

透過供應調節未達預期,其中一個被市場歸咎的論點,是近年不乏內地財團天價搶地,海航272億囊括啟德四幅地、龍光及合景泰富也以逾168億投得鴨脷洲利道用地,都是例子之一。最直接影響,就是本地發展商需以更高昂價格投地之外,市場競爭多元化也令單一財團中標機會大減。結果一批早年低吸平地的發展商,自然對手持地皮珍而重之,推盤時不會以『優惠價』益市場用家,一手價更形易升難跌。

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內房搶高麵粉價,雖然政府很難直接限制外資及內房搶地,但取態又是否完全被動? 似乎未必。以未來批地重心『洪水橋新市鎮規劃』為例,最近正提交立法會討論。近日已有評論文章率先指出,洪水橋官地拍賣勢必向中資財團傾斜,區內地皮會成為他們囊中物。

因為這個佔地714公頃的用地上,預留作住宅或商住用地共有87.94公頃。如果以發展區內二、三十幅住宅用地粗略推算,這些地皮動輒3至4公頃以上,基本上都是大型項目,故被形容為內地財團虎視眈眈的目標。

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其中捱近「流浮山」至「后海灣」地區用地,雖然傾向以2.5至3.5倍地積比率發展,預料只屬較低密度發展,但在擬建的『洪水橋西鐵站』旁邊,住宅用地會採用6倍地積比率發展,也幾乎肯定是「起到盡」的高密度大型住宅項目。

但這是否意味一定由內房中標? 我認為仍言之尚早。一來,多個本地大發展商早年已在區內吸納大量平價農地。就算最終本地財團需要高價搶地,也可透過平價地皮去攤薄成本。二來,中央近期收緊中資企業的海外併購活動,反觀港資發展商相對負債低,隨時可由被動變主動。更重要,在批地過程中,政府有絕對主導權。既然內地財團一味追求大型地皮,未來政府是否可考慮剁細地皮推出,這是否可間接遏抑內房搶地熱情呢?

 

作者簡介:資深地產記者,分別在電視台及報館工作逾十三年,對地產市道有深徹認識。離開電視台後,在臉書開設了《胡國威 - 胡.說樓市》專頁,繼續探討大眾關心的樓市議題。

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