Joey Kwok 攝

港式印鈔

承接上篇人口經濟學,有人一針見血指出,如果有幾萬個家庭出售物業移民離港,點解對樓市完全無影響?最新樓價更升穿2019 年紀錄,創出歷史新高!

雖然講過實在不想評論太多「不死樓市」,但要「自圓其說」,還是多談兩句樓市上升的基本因素。

說來好像很荒謬,要談樓市的「基本因素」,仲有甚麼「基本」可言?以今天的天價,單計今年平均樓價就再升多 8%,如果按上篇假設真係有 1500 億賣樓收益帶到海外,香港樓市早應崩潰,而不是再創新高吧?

其實不用問,大家自己身邊朋友賣樓移民一定有親身體會,「總有一個係左近」,事實不會因為你說不是「移民」,人財就會留底,問題應該改為:「8.9 萬人移民對樓市點解無影響?」

當然,答案一樣同全球量寬有關,長達十三年的印鈔,對香港的金融體系一樣有影響,要了解影響多大,就要認識本港的「貨幣基礎」。

這個數字很容易找,因為金管局每天都需要向外公布,以周五最新數字為例,本港貨幣基礎總數為 21,131 億港元。

與一年前比較:

13/8/2021 21131 億

13/8/2020 18075 億 +17%

所謂貨幣基礎,最簡單理解就是經濟學經常提到 Money Supply,本港因實行聯匯制度,貨幣基礎包括的部分就有金管局發行的外匯基金票據、政府發行的紙鈔及硬幣,以及負債證明書(即是銀行發鈔量,因銀行需提供十足支持),最後就是大家經常聽到財經新聞報的銀行體系總結餘。

其實過去一年外匯基金票據、流通貨幣以及負債證明書,規模變動不大,真正令貨幣基礎膨漲,其實是金管局因應資金流入本港,為捍衛聯匯制度,出手干預向銀行買美元沽出港元,令港元總結餘急升,由一年前的 1877 億,急升近一點五倍至 4574 億元。

所以答案就是這個結餘增加數字,是「港式印鈔」,與財政司的說法,至去年底合共有 500 億美元(3900 億港元)資金流入港元體系,也大致吻合。

以如此巨大的資金流入,當然能夠抵銷移民帶走的資金。

至於樓市基本供應,也不需要多談,按政府數據,今年以來落成單位只有不足九千個,即使全年可以做到多一倍,也比去年的二萬多個少。

何況以全港一共有 122 萬個私人住宅單位總量,幾萬個單位即使放盤,佔總存量亦不足 5%,在新供應遲遲未達標下,所謂剛性需求很快可以吸納,都是不能否認的事實。

樓市會否永遠只升不跌,恐怕沒有人有水晶球,美國聯儲局部署收水;中美及中東地緣政治日趨緊張,隨時會擦槍走火;全球疫情又有變種風險,這些都關注會否成為「黑天鵝」事件。

只是樓市爆升,不獨是香港現象,主要發達國家樓市亦面對同樣上升周期,以英國樓市為例,Rightmove 公佈,7 月樓價按月再上漲0.7%,平均樓價升至 338,447 英鎊,是十四年來新高,相信不少 BNO 移居英國港人,都會為當地尋找理想居所而苦惱。

本港樓市新高,對很多計劃移民的人來說,都是 Happy Problem,因為愈遲賣愈有價,不過對一批要自住上車的人,就是很大的兩難,難怪夏寶龍要開聲一定要解決劏房問題。

最後想說一句,政府以「鴕鳥心態」,不想承認有港人移民,就想盡一切方法否認,只是由醫療、教育以至專業人士大量流失,不少傳統中小學名校更面臨收生不足問題,破天荒「登報招生」,這種漠視人口政策的態度,與近期政府全力催谷未來三場選舉,可說是有極大反差。

 

原文刊於 財經拆局

 

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