綠地控股位於金絲雀碼頭的「英國之巔」豪宅項目,地盤自 2018 年底以來未有施工,現在只有地基和雜草、積水。

【特寫】在好景的英國樓市 中國房企正在潰敗

不論疫情是否過去,英國樓市肯定是「回來了」。最新數據顯示,截至 10 月份的 12 個月,英國平均樓價升 8.1%,有紀錄以來首次升上 27 萬英鎊水平,而隨著本土、歐洲、中東多超級富豪都回來了,倫敦黃金地段樓價今年以來升 1.2%,且是連續 6 個月升市,對上一次見到這樣的好景是 2015 年,即 2016 脫歐公投之前。

在再度蓬勃的英國樓市,備受政策與債務危機夾擊的中資房產商卻要缺席。

綠地控股 — 「倫敦之巔」

倫敦金融區金絲雀碼頭中心地帶,臨近泰晤士河畔有一塊地,多年來只有地基,地盤圍板印有項目名稱 Spire London「倫敦之巔」,然而說好的全英國以至西歐最高住宅大樓,原定 2020 年建成,至今只有雜草和積水。

倫敦之巔位處金絲雀碼頭中心地段。

沿河西行,在泰晤士河南岸的九榆樹(Nine Elms)新區,一邊是蘋果公司英國總部,另一邊是美國駐英大使館。這裡有多個住宅地盤,其中一塊地是富力地產子公司 R&F Properties 及中渝置地於 2017 年斥資近 5 億英鎊購入。今年 9 月,地盤附近的兩個地鐵站九榆樹和巴特西發電站分別啟用,項目還是未建成。

2013 - 16 年間是中國房企追逐「國際夢」的高峰期,意氣風發的大大小小房企在英國買下多塊優質地皮,只是好夢易醒,連串打擊接踵而來;英國收緊住宅安全指引、英國脫歐、Covid 19 疫情、中國為收緊企業債務規模而祭出的「三條紅線」[1]緊箍咒,以至恒大危機擴散,新近又傳出佳兆業旗下財務產品未能如期償付,似乎要為中國房企在海外的潰敗寫下終章。

上海上市的綠地控股是其中一家在金融風暴後勇闖倫敦的中國房企,2014 年斥 8,400 萬英鎊買入倫敦金融區金絲雀碼頭一塊地皮,計劃興建號稱英國以至西歐最高住宅大樓,項目樓高 67 層,高 241 米,命名 Spire London「倫敦之巔」,當時聲稱造價達 8 億英鎊。

Spire London「倫敦之巔」概念圖(圖片來源﹕維基百科)

7 年之後,地盤野草叢生,附近商店的職員指,地盤工人自 2018 年底已沒有回來開工:「我肯定 2018 年 12 月之後就沒有人回地盤開工......聖誕假後,建築工人被知會不用回去。」

據《金融時報》,綠地控股於 2018 年煞停「倫敦之巔」,並指「倫敦的住宅市場已出現重大變化」。

項目遇上的第一個大難題或許是英國收緊高樓的安全標準。2017 年 6 月導致 72 人死亡的格倫費爾塔火災(Grenfell Tower fire)引起當局及社會對高樓安全的關注。2018 年 5 月,綠地表示會重新審視大樓的設計,這一審卻彷彿入了黑洞,「倫敦之巔」何時面世,遙遙無期。

地盤圍板外,綠地控股字眼被雜草阻擋。

綠地控股 — 蘭姆公館 Ram Quarter

綠地控股曾表示,煞停項目是因應市場變化需重新審視,可能修改計劃,但強調對倫敦住宅市場長期增長仍然充滿信心。不過,《每日電訊報》 今年 9 月初引述消息指,綠地打算撤出倫敦的其他地產項目,包括西南部 Wandsworth 舊啤酒廠地皮的高尚住宅項目 Ram Quarter 蘭姆公館。

蘭姆公館分三期,號稱要打造歷史文化住宅社區,共提供 700 個住宅單位,另有 9,000 平方米啤酒文化商業街,及歷史保護建築改造的 loft 式住宅(即是樓底高、寬敞的空間,上下雙層複式結構)。首期發展已建成交付,報道引述倫敦地產界人士指,中國房企似乎急於「班資回朝」,預期蘭姆公館脫手後,綠地可能會出售「倫敦之巔」。不過,綠地隨即否認,並指集團會繼續發展倫敦現有的項目。

Ram Quarter 蘭姆公館(圖片來源﹕Ram Quarter FB)

《金融時報》則引述消息指,4 至 5 名買家已表示有興趣洽購蘭姆公館項目,公司需視乎出價及市況再做決定。另一變數當然是北京政策。

去年 9 月北京祭出「三條紅線」政策,規管房企債務規模,綠地控股一度三條紅線全踩,8 月公布半年度業績,公司「報喜」,指已有一條紅線轉綠,一條預計在短期內轉綠。綠地的淨負債率超過 100%,剔除預收款後的資產負債率為 82%,高於 70% 上限。踩紅線的房企借新債受到限制,賣資產套現成為房企近期常見自救方法。

富力子公司及中渝置地 — 九榆樹住宅項目

曾經在 2019 年登上中國房企百強榜第 4 位的富力地產,近年受房企老問題 — 債台高築困擾,至今年 6 月底,同樣是三條紅線全踩。9 月宣布向同業碧桂園出售旗下物業資產,撲水 100 億人民幣自救。

富力的子公司 R&F Properties 於 2017 年聯同中渝置地,豪擲近 5 億英鎊(約 53 億港元)購入倫敦西南區九榆樹(Nine Elms)土地,如今該區新地鐵站已建成啟用,但項目尚未完工。

九榆樹原本計劃打造成集住宅、文化、商業於一身的 15 分鐘生活圈,只是該區至今咖啡店、餐廳及娛樂場所不多。有地產業界批評發展商一味追求豪裝大宅,卻似乎忽略整個新區的配套發展。R&F Properties 及中渝置地施工進度緩慢更惹來不少揣測,有地產顧問甚至建議客人另選其他地區,質疑項目能否完成:「公司沒有買入九榆樹是有原因的,我們建議一名客戶沽清手頭單位,改為投資其他區份......地區重建項目都是搏一搏,那兒有些發展商在英國根本沒有往績可憑。」富力回覆《金融時報》查詢時稱滿意九榆樹項目及銷售進度,但未有提供已賣出多少單位。

倫敦西南區九榆樹(Nine Elms)項目(圖片來源﹕富力網站)

根據 Real Capital Analytics ,2013 至 2018 年間,來自中國大陸和香港的買家向倫敦房產市場投資近 35 億英鎊。2017 年,中港發展商佔了倫敦土地成交的三分之二,但此後卻幾乎絕跡於倫敦土地交易。目前,倫敦仍有數千所房屋屬中資投資,當中大部分都未建成及未出售。

對中國房企來說,過去五、六年的倫敦是一個難以攻克的市場,由 2016 年的脫歐公投,到修訂住宅大樓安全指引,再到疫情帶來的重重打擊,還要應付北京政策風險、恒大危機,而更根本的問題是「三條紅線」政策令房企遊戲規則完全改變,龍頭如恒大都出事,更反映房企面對的已不再是賺多賺少的問題,而是能否生存的問題。對於英國房產市場而言,問題不再是中國公司會否繼續來投資,而是它們會否集體離場。

  1. ^ 紅線一:房企剔除預收款後的資產負債率大於 70%;紅線二,淨負債率於 100%;紅線三,房企的「現金/短期債比」小於 1 倍。「三條紅線」是要降低中國房企的負債和財務槓桿。

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