買樓表了甚麼態?

李家超接任政務司司長前,接受 Now 電視台訪問。當時他說,看見香港新樓盤銷情非常好,形容正是反映在國安法後,香港人想安居樂業的信心不斷上升。

當時我諗,李家超只是保安局局長,又學咩人講香港樓市?將新盤銷售同國安法連繫在一起,實在太牽強吧?

點知,原來我錯晒,幾日之後李家超已經晉身成為政務司司長,一人之下,萬人之上,講香港樓市又有咩問題?

我認為將新盤銷售同安居置業捆綁在一起的說法,最大謬誤是很多新買家根本不是自住,投資需求已是入市最大動力,原因當然是歸功零八年後的金融危機,全球央行印錢。

就連今天美國通脹已經見到十三年新高,聯儲局主席鮑威爾仍然「死撐」,說通脹只是短暫上升,擺明不願意「收水」及暫停買債,資產市場只有愈升愈有,而貧富差距亦只會愈拉愈闊。

其實更好的樓市居住指標比較,是租金水平,反映的是一個城市宜居水平。如果大家有翻查租金指數,就知道租金表現其實遠差於樓價,以 2020 年全年累計,租金更是累積下跌約 5.8%。

拉長看,中原城市租金指數反映,租金只較 97 年高位升12%,反而同期私樓樓價升幅達 77%,大幅跑贏租金升幅。

即使今年以來租金指數連升 3 個月,反映租金見底回升。但今年以來,租金指數只累升 0.74%,與樓價升幅差距仍然很大。

樓價、租金升幅不平均、最終導致租金回報率下跌,由 2004 年至 2008 年之間長期維持在 4 厘至 5 厘,跌至最新只有 2.37 厘左右。

按理收租投資回報下跌,會減低樓市投資需求,不過投資者目前著眼,不是回報率而是日後資產升值,按代理統計,目前新盤投資者比例,仍維持在三至五成的高比重。

香港樓市破頂,有本身客觀基礎,全球量寬資金不斷湧入資產市場,去年本港就錄得近四千億港元外資淨流入,而且不但香港,英美澳洲,全世界成熟的資本市場,資產價格急升都是放眼可見。

按政務司司長說法,同一道理,樓價上升就反映全世界的領袖都是民望高企?相反,內地整頓樓市令樓價不振,習主席的民望是否又要連繫在一起?

有人擔心,香港樓價已升至逼近歷史新高,政府有可能會出手加辣,這個反而不用擔心,你看政務司司長都說新盤表現是同香港信心連繫在一起,政府又豈能出辣招對樓市打壓,令香港信心出現危機?

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