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2019/4/29 - 15:47

轉軚指樓市平穩發展 湯文亮:今年或升一成

樓市復蘇,多間投資銀行都發表報告看好;匯豐環球研究上周更指香港樓市已是「雨後陽光」,估計今年樓價會有約一成升幅。一向唱淡樓市的著名投資者、紀惠集團副主席兼行政總裁湯文亮,接受訪問時亦承認自己「轉軚」,認為樓市今年會平穩發展。他預計樓市發展有兩大可能:若果樓價在未來兩個月有少許調整,例如跌 2% 至 3%,後市將可持續上升,「今年底比年初高 10% 唔出奇」,升勢甚至可延續到明年初農曆新年。

湯文亮提出另一可能性,如果 5、6 月樓價不跌反升,升勢會難以持續,最遲 9 月樓價也會回落,今年底樓價可能比今年初還要低。

湯文亮說,預測樓市好容易,「每一年樓市都係咁,先升後跌。」他解釋,通常樓市會在前一年年尾開始升,到農曆年時就會有小陽春 ,然後到復活節就會完結,「咁五六月呢?你都聽過好多說法講『五窮六絕』,通常啲人購買力都會弱咗,因為過咗春節嘛」。

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對樓市熱衷的朋友,一定不會對湯文亮當年「細價樓爆煲」的分析陌生,他多次警告樓市風險,去年11月在論壇上指樓市,未來兩年或跌兩成半至三成,但結果去年下半年的調整來得急、也走得快。

若 5 月不調整ㅤ只是虛火

踏入 2019 年,樓價指數已穩步上揚,上周五中原城市領先指數只是與去年歷史高位相差 2.9%。

湯文亮上周五接受訪問,估計後市發展有兩個可能。第一個可能性,正常樓市在未來兩個月會回落,「(5 月、6 月)跌返 3%、2%,對於樓市穩定性或者後市更家好㖭。」輕微回吐之後,後來可能持續回升,升勢甚至可以延續到明年初農曆新年後,「今年底比年初高 10% 唔出奇」。

另一可能性,是在「五窮六絕」的日子,樓市會繼續升,升幅可能達 5% 至 10%,不過如果出現 5、6 月升勢持續,樓市到最早 7 月、最遲 9 月也會有調整,在這情況下,年底樓價可能比今年初還要低。他解釋,雖然樓價近期回升,但近期成交量偏低,「啱啱復活節新樓賣咗過 200 個(單位)、十大屋苑賣得 18 個,你再升,成交量咪更加低。」湯文亮以去年樓價走勢為例,指樓價一直升,升到 8 月時成交量甚低,「因為你升得高到無人買,成交量一跌呢,佢(樓價)就塌返落嚟。」

湯文亮如此總結,「如果(5、6月)跌,係正常,對樓市好;如果唔跌呢,虛火來的,或者係夾硬谷住佢唔跌,咁反而第日佢仲跌得多。」

料納米樓被淘汰ㅤ勿沾手

雖然看後市平穩發展,但湯文亮亦表明不要為上車而上車,納米樓不應沾手。他指現時地產商也不傾向興建納米樓,而且這類物業轉手難,其實本身不太受歡迎,「買納米樓同買劏舖嘅人,你不用勸佢,因為買過第一個之後,我未見過人買第二個。」湯文亮建議上車買家,最起碼都要買「細價樓」,如能力不足不如再等,「細價樓意思即係都有 400、500 呎,400、500 呎都有個房,咁起碼你住得 6 至 10 年,然後你再有機會上去兩房、三房。」他預言納米樓會被淘汰,而細價樓樓價,跌幅不會大。

湯文亮又奉勸上車客要量力而為,即使是細價樓,亦要問自己供樓能力,「買大單位,不會係打份工去養間屋,通常有其他資產或其他生意,或者有花紅分諸如此類;但如果你買細價樓,通常係靠份工,可能係 3、5、7 萬(收入),如果你(份工)有問題時,你就供唔掂,咁你就要小心呢樣。」

他又奉勸上車者,切勿高估自己的供樓能力,「有啲人買樓時計得好盡,(話)飲少餐茶、去少啲旅行,但到時做唔做到又另一回事。」

湯文亮最近出版一本新書《庶民經濟學 - 買樓者言》,書中提出一個有趣理論「耀母揚威」。皆因近年不少父母為子女出首期,協助上車置業,湯文亮笑言,媽媽出錢比爸爸好,「阿媽(出資)多數係私己錢、打斧頭而嚟,阿爸嘅通常加按物業所得。」

2015 年湯文亮女兒購入四個紅山半島單位,這位慈父資助了 4,300 萬元首期的一半。身為父親的他為何資助女兒買樓?湯文亮笑而不語,阿爸通常加按物業慣例,顯然不適用於他身上。

慈父須要求子女計好數

他告誡父母不要輕信子女一句「得啦我搞得掂」,應明確要求子女計算清楚供樓能力,「供唔起始終有日會變銀主盤,好危險。」

湯文亮過去多次強調置業要揀地點,他目前看好啟德一帶,因為重建區新舊夾雜,具有潛力,「去年(觀塘新盤)凱匯(推出),我也叫人買凱匯,你要申請買。因為百年難得一見。」在湯文亮眼中,凱匯同樣在新舊夾雜重建區,是「老區的中心點」,潛力優厚。

湯文亮

湯文亮

購中環中心「睇淡即係準備買」

雖然早前唱淡樓市,但湯文亮主理的紀惠集團卻頻頻出手。近期最矚目莫如以低價購入中環中心 19 樓及 28 樓全層。

湯文亮解釋,自己常常「睇淡」樓市,其實是準備入市,「睇淡係做緊一個準備,睇淡嘅意思係話樓價太貴……我話貴係我準備買,我話貴係市價貴之嘛!我買個價貴唔貴?」而兩次買中環中心樓層,就是這理論的代表作,「如果我買中環中心 4 萬蚊一呎,咁你可以話我講一套做一套,現在平喎!」

呎價低於 3 萬執平貨

紀惠集團在去年底購入中環中心 19 樓全層,面積約 2.45 萬方呎,斥資 7.62 億元,呎價約 3.1 萬元;到今年 1 月,集團以低價 7.37 億元承接 28 樓全層,建築面積 2.5 萬方呎,呎價跌穿 3 萬元,僅 2.95 萬元,是長實(1113)拆售中環中心以來最低成交呎價。

原本由資深投資者蔡志忠持有的 22 樓全層,近期分拆為個別單位出售,合共以約 11 億元出售全層所有單位。

「蔡志忠現在賣咗 10 億出來,我哋 7 億幾買咗(一層)。」他估計這些資深投資者為靈活調配資金,需要放售手中物業。

入貨因擔心牙醫被逼遷

人家恭喜他第二次入貨更平,湯文亮自嘲:「我話我現在揼心,第二層高層啲、靚又靚啲,即係我第一層蝕啦!」他透露,購入中環中心 19 樓全層,全因為該層的私人牙醫中心,「個牙醫牙痛咁聲就話要搬,因為新炒家買咗一定會要佢走,會大幅加租,咁我睇租金都合理,都 (每呎)70 幾蚊,我話唔緊要啦我買咗佢。」牙醫吐苦水的對象不是別人,正是湯文亮的姐姐、紀惠集團主席廖湯慧靄。

湯文亮又指,甲級寫字樓的租客其實不喜歡租炒家物業,擔心會被逼走,「好似牙醫嘅例子。我哋用嚟收租,(租戶)就唔驚,佢仲自己加少少租㖭,租務生意你都要有 track record。」  

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紀惠每月收租億元ㅤ資產 500 億

紀惠集團多年來集中做收租業務,湯文亮在 2010 年曾指集團每月租金收入 3,000 萬元,近十年後的今天,湯文亮透露公司每月租金收入達 1 億元,資產組合市值達 400 至 500 億元。資產主要在香港,另外在紐約及馬來西亞有小量物業。他指出,業主最重要吸引優質的租客,而質素較低的物業,要在適當時候賣走。而適當的時候,就是樓市瘋狂之時。

籲好景時沽低質素資產

湯文亮指,投資物業「逢三兌一」,手上物業大多數優質,但難免有相對沒有那麼高質的物業,就要伺機出售,「當你有些唔靚物業、質素唔好嘅物業,係要個市瘋狂先可以賣得走。」他打比喻,如同時持有物業高層及低層,定必在市道好時出售低層,「如果有低層呢,咪趁好市(出售),因為業主不是傻,不會把(所有)靚嘢賣畀你。」

他指這個策略亦應用在資助給女兒的四個紅山半島物業上,「好似我買紅山半島畀個女,兩層係頂樓,兩層都係低層,趁好市你咪賣走低層去囉。」

根據當年報道,湯文亮女兒湯振玲分別購入紅山半島第三座頂層天台戶 AB 室,以及同座六樓 AB 室,以及 6 個車位。

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談逃犯條例「怕俾人話身有屎」

城中近日都談論商界有多擔心《逃犯條例》修訂。湯文亮一開始說自己不擔心,「我就唔擔心,因為你真係犯咗上面個法例(才會引渡)……定咗罪啦某程度好似劉鑾雄咁樣,大家都知道佢唔啱。」

湯文亮之後透露,他原本的取態是反對條例修訂,「你問我心嗰句我係唔贊成,但我講了之後會俾人話,你身有屎你先唔贊成。所以我掉轉頭話我贊成。」

湯文亮續表示,「我(原本)唔贊成嘅原因係,你要給港人喘氣。否則會有不公道嘅事件。」

湯文亮再補充,後來了解到內地的地區性人民法院不可提出引渡,所以擔心亦不太大,「大陸是盡量不影響香港,盡量不影響金融中心地位。」  

原刊於《蘋果日報》