遊戲規則

為了掩飾管治不善,打從 2019 年起,中央及特區政府將社會運動的責任、歸咎於香港的房屋市場,特別是年青人上車無望,令社會積累怨氣,結果爆發了之後的反送中運動。

兩年下來,既有了國安法,又「完善」了選舉制度,那下一步要解決社會怨氣的根本原因,按同一思維,房屋市場就成了一場關乎國家安全的必要出手議題。

香港的房屋問題,由回歸時朱鎔基年代說的議而不決、決而不行,到溫家寶來港,要說的也是房屋問題, 20 多年過去,在阿爺眼中,政府似乎在房屋市場的問題上,寸步難移、束手無策。

最可笑是近年發展商將新盤面積愈劏愈細,由 300 呎降至 200、150、甚至 120 呎,幾乎只有一個車位大細,仲狡辯年青人在家中也只是需要住一間房,將「龍床盤」包裝成是市場需求,試問中央看在眼裏,會有甚麼感受?

路透社報道,北京告知本港地產商「遊戲規則」已改變,不願意再容忍壟斷行為。地建會說,聞所未聞,而C老闆說,因為有基本法保障,香港房屋市場的遊戲規則不能改。

中央要搞香港的房屋市場,其實真的不用改遊戲規則,因為權在中央,即使香港的土地法例及制度不變,要改變市場格局,有很多方法手段,其中最簡單,就是大可以放更多的央企國企民企來港,搶攻這個房屋市場。

不知大家有否留意,內房企業的邊際利潤率,一向遠低於香港發展商?

圖表所見,本港地產商的邊際利潤率相當驚人,截至今年六月底的數據,利潤率普遍介乎 31-59%,即是賣 1000 萬的樓,利潤就有 310-590 萬,呢啲生意全世界邊到搵?

作者提供


相反,內房不論本港上市的 H 股或內地的 A 股,利潤率大多只有 5-13%,只有央企的中海外及潤地較本事,按內地數據顯示,2021 上半年,50 家典型房企中,37 家更出現淨利率下滑,佔比超7成,僅有3成不到的房企淨利率出現上升。

這個與內地在2016年後╴地產調控政策嚴格貫徹“房住不炒”的情況有關,房企的利潤空間被壓縮,加上由於 2018、2019 年的高價地項目在當下進入結算,盈利能力呈現下滑趨勢尤為明顯。

再看預期市盈率,即使本港地產股經歷上周五大洗倉後,PE 仍達 7 至 10 倍,反觀內房,融創及富力已經跌至 1-2 倍的超低水平,不過投資者就是不敢買。

曾經與一些在內地及本港均有業務的內房發展商討論,他們在內地市場的營運模式,簡單講就是「貨如輪轉」,借貸買地之後就是要加速賣樓,利潤率往往只有單位數,總之務求盡快售樓套現再將資金重投土地市場。

所以內房商在參與本港樓市,除了一些很有經驗如中海外之外,一般對香港樓市的高利潤率是相當驚奇,甚至見到部分發展商囤積單位到現樓先賣,在內地是匪異所思。

內房商在參與本地市場,因為這種「水土不服」,往往難以同本地地產商競爭:有誰會夠膽用超高價投地,然後搏幾年後樓價可以倍翻賺四、五成盈利?

這個中港經營手法的不同╴正是改變遊戲規則的重要契機:中央可以允許、甚至推動更多央企國企來港投地,競爭加劇自然令本地發展商邊際利潤率下跌,「以量換價」成了新的發展標準,樓市自然會作出調整。

大家不見幾年前海航來港搶地,幾乎弄翻了整個香港樓市,如果不是海航自己債台高築,恐怕本地發展商早已被改變策略。
當然地價平不等於樓價會跌,香港樓市不跌神話,其實源於香港政府的高地價政策,賣地是價高者得,變成有實力的大地產商,容易出現「自然壟斷」的情況,到出售項目時,只要大家配合一下時間地點,不要自己人打自己人,新盤定價自然可以進取一些,否則四、五成的利潤率是怎樣「煉成」?

要打破自然壟斷,除了有「明日大嶼」等源源不絕供應外,日後政府只要配合,推出一些公私型房屋的合作計劃(內地稱為經濟適用房),內地國企央企大可以用低成本參與,既然毛利率都不要求高,就能貨如輪轉,香港的房屋市場自然可以搞活起來。

有留意內地樓市的發展,其實根本變化,是 2016 年年底的中央經濟工作會議首次提出,“房子是用來住的,不是用來炒的”,此後內地的房屋市場,已經出現根本性變化。

到今天香港的樓市既然是國家安全的關鍵,「房住不炒」的理論,就大有道理可以在香港落實推行 ,這就是真正改香港的「遊戲規則」。

好像行政長官說,政府有公權力,屆時工具就多的是:資產增值稅、批地地契條款、甚至大可以動用「尚方寶劍」— 土地收回條例,向發展商持有閒置農地強制收回,以今天社會穩定壓到一切,很難想像有「大孖沙」會出來 SAY NO!

原文刊於財經拆局

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