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【特寫】英國樓價一年飆 8.6% 與 BN(O) 移民炒貴樓有關?

英國樓市升勢強勁。英國稅務與海關總署 (HMRC) 當地 21 日發布,未計季節調整數據顯示 3 月份英國房地產交易量為 180,690 宗,創下 2005 年有紀錄以來最高水平;數字是去年 3 月的 2 倍,也是今年 2 月的 1.5 倍。此外,英國平均地產價格過去一年,大幅上升 8.6%。

本周初,英國房地產網站 Rightmove 亦表示,英國 4 月平均樓價上升 2.1%,升幅是過去 5 年來第二高。也有很多人網上搵樓 —— 3 月份,用戶在 Rightmove 網站上所花時間,首次超過 20 億分鐘。

為何英國樓價飆升,樓市暢旺?不少傳媒提到原因是武漢肺炎下,人人留家不外出,更多人想追求更好的居住環境;另一原因則是政府減免印花稅。此外,亦有傳媒提及,早前英國政府公布政策,讓首次置業者僅需 5% 首期即可買樓,由政府擔保 95% 按揭貸款。

然而也有一些討論認為,樓價猛漲與 BN(O) 港人大量入市有關。今年 2 月,《南華早報》一篇報道標題便指香港買家要為英國樓市升勢承擔「部份責任 (partly responsible」;《路透社》同樣 2 月發表報道,指香港人在英國「掃貨」,做他們最擅長的事:「做業主 (being landlords)」。亦有《金融時報》報道引述英國地產經紀公司 Hamptons 研究指,港人購買倫敦核心地段豪宅比例大增 3 倍,「幾乎每 10 位買家當中,就有 1 位港人」。

這些資訊令香港人議論紛紛,有人直指香港人「將衰嘢(炒樓風氣)帶去英國」,甚至「害到英國人無地方住」。

到底 BN(O) 移民對英國樓市有多大影響?《立場》為此訪問三家不同地產經紀公司,他們不約而同指,最少到目前為止,實際上影響不大——他們認為,香港人買樓是事實,但由於整體比例仍然甚低,遠遠未到導致樓價明顯攀升的情況。至於樓價為何上升,有受訪者則指是與疫情相關﹕疫情令民眾對住屋出現新需求,也是疫情逐漸放緩,令外國人即將回流英國讀書、生活、工作,令住屋需求增加。

Hamptons:港人在倫敦購買物業比例仍只有 2%

《金融時報》曾引述英國地產經紀公司 Hamptons 曾發布研究結果指,港人購買倫敦核心地段[1]豪宅比例達 8%,這數字是 2019 年數字 2% 的 4 倍,也是該公司有紀錄以來最高。

這些數字可能會造成港人瘋狂入市炒樓的印象,但 Hamptons 的研究總監 Aneisha Beveridge 接受《立場新聞》訪問時表示,不認為有香港人大規模入市炒樓的現象,也不認為港人像英國樓價大幅推高。

Hamptons 是由 2011 年開始,每年就當地物業交易情況進行調查。去年具體情況是,香港與中東買家一樣,成為核心地段第二主要買家,但離第一的歐盟地區(23%)仍有一段距離。

據 Beveridge 指,香港人 2020 年所佔交易比例確實是 2019 年的 4 倍,但如果與 2018 年的 4% 比較,比例便僅增長 1 倍。此外,香港比例增加的一大原因,是因為過去活躍入貨的中東買家入貨數字明顯下滑,疫情令他們無法前往倫敦睇樓。

因此 Beveridge 估計,隨著英國疫情逐漸放緩,估計中東買家將會在稍後時間返回英國核心地段市場。她預期,香港人在核心地段佔 8% 的數字在今後將會回落。

Beveridge 又表示,就她所知大部份香港人購買核心地段住宅物業其實主要用來自住,當中既有立即遷入的,也有打算稍後時間才遷入的。她直言,倫敦特別是核心地段樓價一直高昂,與香港人移民來英關係不大。

若不談核心地段,放眼整個大倫敦 (Greater London) 呢?對此 Beveridge 說香港人炒貴樓的說法就更難成立。因為香港人在大倫敦購買物業的比例,到 2020 年仍然只有 2%,對整體樓市難有大影響。

國際/香港買家佔倫敦整體住宅物業交易比例
資料來源﹕Hamptons

年份 國際買家佔倫敦核心地段交易比例 香港買家佔倫敦核心地段交易比例 國際買家佔大倫敦交易比例 香港買家佔大倫敦交易比例
2015 49% 2 26% 1
2016 44% 3 25% 1
2017 48% 3 33% 1
2018 55% 4 35% 2
2019 45% 2 27% 1
2020 49% 8 30% 2

 

Benham & Reeves﹕料下半年租賃爆發性增長 但與港人關係微

Aneisha Beveridge 主要研究對象是倫敦核心地段,而另一英國物業經紀公司 Benham & Reeves 的總監 Marc von Grundherr 的港客,則主要考慮購買倫敦中至外圍(三至六區)物業。

Marc von Grundherr(圖片由受訪者提供)

von Grundherr 說,近月確實接到更多香港人查詢買樓事宜。這些查詢中,絕大部份香港客都不是「超有錢 (super wealthy)」的一類,而是一般人,購買物業的價格約在 50 萬至 70 萬鎊(約 540 萬港元至 757 萬港元)左右。

一方面,他認同香港人入市是推高樓價的因素之一,但他認為那並不是主要原因。von Grundherr 指,他認為倫敦外圍物業價格上升,主要原因是受疫情影響,不少人在家工作,更多人希望遷離倫敦市中心,到稍遠的市郊地方。

von Grundherr 又提到租賃問題。他分析,過去一年由於武漢肺炎影響人口流動,許多外國人包括留學生未能來英國,因此地產租金下滑大約一至兩成;但隨著疫情緩和,英國重新開關,可預期外國人將重新返回英國,是故短期內,特別是在九、十月開學季節,估計英國將出現租賃上的爆發性增長 (rental boom)。與這批人的數字相比,移民來英的香港人口只屬少數,因此就算下半年租金上升,他也不認同與香港人有主要關係。

他相信,英國人不會因為樓價攀升而討厭香港人。

「英國是一個國際化的國家,我們歡迎不同世界各地不同的人來這裡。」他說。「更何況,香港人大多是勤勞的,而且受過良好教育,他們對英國經濟會有正面作用。」

櫻之環球置業﹕港人與英國人買樓門檻不同 港人搶貴樓說法欠公平

從英國回到香港,香港物業經紀又有何觀察?

「櫻之環球置業」2017 年賣日本樓起家,2018 年開始售賣英國、澳洲、馬來西亞等地區的物業。該公司環球營銷主管(項目)霍錦輝向《立場》表示,其公司初期英國生意比重不大,平均每月接到約 10 宗查詢。直至 2020 年 7 月 1 日,英國宣布推出 BNO 簽證,英國置業的查詢大幅增加至每月約 200 至 300 宗,數字甚至比日本樓查詢更多。該公司亦因此在英國建立支援團隊,處理這項業務。

霍錦輝表示,其客人約八、九成都是中產家庭,大約 35 歲至 55 歲不等,有初生不久至高中程度的小朋友。他們買樓傾向考慮校網、治安與地理位置方便等因素。一般來說他們較喜好 40 至 50 萬英鎊(約 430 萬港元至 537 萬港元)的物業。其公司在英國經手的交易接近九成均是在曼徹斯特周邊地區。一大原因,正是當地生活指數與樓價較倫敦低。霍錦輝說,粗略而言,曼徹斯特同類型樓盤的樓價要比倫敦平一半。

霍錦輝指,絕大多數客戶的心態,都是先買樓收幾年租,再看「情況」決定是否遷英自住。所謂「情況」因人而異,有人看兒女入學時機,有人看工作安排,有人覺得要先「賺多幾年錢」,也有人說「視乎香港政治環境,覺得到 last minute 的時候就會撤退」。霍錦輝分析,這批人士的心態都是先轉移資產,為自己留個保障,萬一香港「唔可以再留低」,也可以讓一家有安身立命之所。

至於這些入市港人在多大程度上托高英國樓價?霍錦輝坦言沒有辦法定斷,但有兩組數字可供參考。

港人置業僅佔全英 1%

其一是香港人在英國購買物業的比例。移民顧問公司 Astons 去年末調查顯示,香港人在 2020 年首九個月在全英國購入共 6,438 個住宅物業。雖然聽上去不少,但同期全英國的住宅交易數字其實多達 581,300 項,換句話說香港人交易的比例只佔約 1%。

其二是地產公司 Zoopla 的統計數據。該項數據指,2020 年全年英國樓價升幅為 3.9%。與之相比,香港人買樓熱門地區的樓價上升趨勢稍強,如曼徹斯特升幅為 5.7%、諾定咸與利物浦也較多港人置業,成幅分別為 5.4% 及 5.3%。至於這平均 1.5% 的差異,是否與港人購置物業有關,就無法斷言。

不過霍錦輝說,英國人與香港人買樓的門檻其實不一樣。因為香港人是海外買家,很多時候都要用 cash buy(真金白銀購買)的形式購買,「香港人要做英國按揭,門檻也比英國人高好多」。反之英國本地人購買物業,政府則有不少優惠政策,如幫助英國人只繳付 5% 首期即可上車。

「所以我覺得,說香港人來英國搶貴樓,這個說法不大公平。」

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註 1﹕一般而言,倫敦市中心核心地段 (Prime Central London) 包括 Belgravia、Chelsea、Fulham、Kensington、Mayfair、St Johns Wood、Hyde Park、Notting Hill、Paddington、Pimlico  Westminster。

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