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香港空間習慣法(一)樓梯底可租可買?/樓梯舖準業權

2020/10/15 — 10:10

財記百貨租約(右)及頂讓契(左)

財記百貨租約(右)及頂讓契(左)

香港本土習以為常有一個講法--就是民間的共生空間(暫將寮屋,樓梯舖,巷仔舖,小販車列為此類,由民間主導由下而上有生機的空間自發秩序)是「霸」返黎的,寮屋往往被指為「霸」者,樓梯底空間亦是其中之一。

但事實往往不是如此,筆者的意思並非沒有「霸」的情況出現,而要以筆者的三年觀察和研究,當中寮屋和樓梯底空間更多是租舖和頂讓的,安樂士多、標記麻雀和上環鎖匙補鞋是「租借」的;而財記、大通、豆腐樓梯舖則是「頂讓」的,尤其是後者,多帶有民間合約(非政府認受性文件),有約定俗成(Common sense)和居民的共識(Consensus)兩類的基礎而成,如果無這兩種力量,就會如兩年前旺角大媽(旺角行人專用區)的下場。

大通地產的頂讓契

大通地產的頂讓契

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樓梯舖租/頂讓之間的分別

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租(非法律認受)是可行的,樓梯底月租(安樂士多/土瓜灣)的$2,500到上環的鎖匙補鞋舖的$12,XXX各種價格都存在,主要是看人流和區域,但香港的租戶的權益本身不足(被業主隨意加租或者在市區重建前被趕走),更遑論樓梯底租戶,他們更要面對執法部門殲滅的風險。

而「頂」就在上篇:「樓梯舖紀錄 (三)五月對視微雨下 相遇於大通樓梯底」提給:

「當年,許老闆以總價39000元頂讓了這個樓梯舖(當時首期為5000元)。什麼是頂讓?頂讓指的是用一筆錢賺買前任租者的裝修、傢俱和器具,並租在前業主的租地。但許生的情況似乎不一樣,帶有「買」的意思。因為他頂完舖之後並不用交租,所以這個樓梯舖的頂讓就意味著「買」,同時不用交差餉亦意味著沒有業權(財記周太提到,這點為市建局關注的重點)。這個樓梯舖是民間自行買賣的結果,沒有業權亦沒有法律保障,而依目前手上的記錄,這個約定俗成超過半世紀。」

但租和頂兩者太過接近,見過兩位聲稱頂舖的樓梯舖舖主拿的都是租約,以下有兩份財記百貨的合約,可供參考(由於涉給私隱,故人名只留姓)。

財記百貨「頂讓契」:

茲收到

周某先生交來承租鴻福街九號梯口定銀港幣伍佰元(500元港幣)正,訂明該梯口裝修頂手費港幣弍仟陸佰伍拾元(2650元港幣),上期月租䦉拾伍元(45元港幣),出讓人負責付租單,限定於一九六弍年弍月弎拾弍日(22/2/1962)交梯口。逾期出讓人如不依期交梯口者,定艮(銀)雙倍賠贘。承租如不依期前付清頂費,即定銀沒權作廢,恐口無憑,立書弍份各執一份為據。

出讓人

王某 林某

承租人

周某

見證人

柯某

一九六弍年弍月拾伍日(15/2/1962)

可以見到財記並非第一手使用鴻福街九號梯口,而是頂了王某和林某的梯口/梯衣(樓梯底空間),並租於此地,民間合約雖然簡單但是角色位置分明,白紙黑字和清清楚楚。承租費,頂手費,月租這三點幾乎肯定是租約,為何樓梯舖主會強調「頂」這個字。我們再來看看第二份租約吧!

財記百貨「租約」

財記百貨「租約」

財記百貨「租約」(筆者按為讀者易讀,以列點作):

訂合同的人租用鴻福街九號梯衣,

租金每月按〤〥十元(筆者按:為蘇州花碼,〤是(四),〥為(五),十為單位,意為四十五元)支付水泵電費之用,

1)在租用期內,如水泵電費不增加者,則決不會增值,

2)梯衣聲明作為洋雜(筆者按:意指從海外入貨的「百貨」)生意商店之用,

3)在租用期內,要維持梯衣清潔,

4)不能居住超過一人以上,晚上更不能籍口睡於樓梯行人路上,免礙各樓房客上落不便,

5)如逢掃樓梯灰水,亦要照作唯兮,

6)如欠租三個月以上,得由管理租售人無條件取回及處置,

7)在租用期中,不得窩娼聚賭,不能行犯違禁物品,

8)倘有違例,禀官究治,

9)如生意不前,頂讓他人作別業,列作要徵求管理人同意,特此書明,以免復議。

合訂的人

管理人 趙某

承擔人 周某

介紹人 柯某

大家有沒有留意「頂約」的月租和「租約」的和水電費用都是45元,故此實際上是零租金,只須付水電費用,但是隨著通貨膨脹,水電費用會增加,所以這是零租金的租約,故幾可肯定「頂約」的承租費有可能是中介費甚至包含購買物業的費用,梯口裝修頂手費是不只是頂手室內設備的費用,更有包含置業費,如果我們假設承租費和頂手費全為置業費,合共3150元,以當年一個60年代的基層藍領(針織工人)的薪金由150元至300元【註(二)1】,要不吃不喝不生活最快11個月才買到(筆者以藍領作例是因為如果是當年,筆者的家世背景和學力肯定連小學都無得讀,當藍領都難以稱職),1970年港人中位數的收入還未到1000元,而2019年的港人中位數收入為18,200元【註(二)2】,即是要200,200元才買到梯衣,但要記住置業費和工資不是依正比增加,所以下一個問題是樓梯底既然不是物業,置業費會否因此和市場價格掛勾?

財記百貨「頂讓契」

財記百貨「頂讓契」

初探樓梯舖的準物業特性和市場之間的關係

樓梯底(梯衣/梯口)雖然有置業費用,但寬容來說樓梯底是準物業,也許有人會不認同準物業,但只要留意市建局對樓梯底的賠償價,明顯高於一般租戶,而低過業主,可惜從未拿到文件證明,但以筆者在社區的打探,賠償價是四十萬(希望之後能拿到資料證明對錯,如讀者有資料,歡迎告知),即是6,153元一呎,接近工廈,但亦不要忘記,準物業的保障遠低於物業,而且他的價格並不和樓市掛勾,以大通地產來說,許老板於二零零八年頂舖,店舖65呎,首期5,000元,合共39,000元,即是尺價600元,這個價錢遠比工廠和住宅為低,令人嚮往,但現實很多時是樓梯底租戶租住多年因緣際會才能頂舖(依靠是社區的人倫關係),這亦解說了我們的社區為何能以更低的價錢獲得更好服務(相對性),因為準物業的置業價錢低,為了能在小社區競爭生存,會調低價格(當然亦會受市場影響),變相居民的生活成本降低,可以大膽推測準業權和社區是連繫會為社區帶來好處,若然樓梯底空間成為業權,就會直接和市場的價格掛勾,反而沒有了對社區的益處,故此做社區不能輕視準物業,更要對其付出相應的責任去爭取最大益處。

民間合約以為有士担(Stamp)就有政府租/業權的認受性,但實際上並沒有,反而成為民間和社區認受性的約定俗成。

民間合約以為有士担(Stamp)就有政府租/業權的認受性,但實際上並沒有,反而成為民間和社區認受性的約定俗成。

民間的合約約章和其認受性

一般來說,僭建物/民間建築會被認為「有礙衞生或對公眾人士造成不便」和「令環境變差」【註(二)3】,筆者觀察很多時並非如此,因為基於社區人倫,如果想打好關係,做小生意就會注重以上兩點。除了社區保安員/下舖上居(除了工廈,樓梯舖檔主有的都住在樓上)外,根據以上「租約」,明顯區分了權利和責任。權利為可使用鴻福街九號梯衣作店舖之用和梯衣聲明作為洋雜生意商店之用(1,2),訂好空間範圍劃分和種類(Program);而責任是要準時交水電費用(6),打掃樓衣以維持整潔(住公共空間/私人空間)(3,5),要考慮到大家的空間使用(4),遵守風俗,倫理和法律(7,8),對上有管理人(指的是最多物業的持分者)約束(9)。而周太亦提到當初頂舖是需要找齊所有物業主人去簽名去建立認受性。由於可見,合約不止是租約和頂約,還帶有約定俗成和居民的共識,這次的發現使筆者欣喜,民間合約可說是接近成熟的狀態,只差最後一步。

筆者寫此文的原意是,如果我們的對社區理解不足,以為這類空間是「霸霸聲」的,就會錯失理解社區的機會;如果我們單以法律論空間,就會錯失民間自發的空間;如果我們只看租約以為租,那麼店主就只能啞子吃黃蓮,我們亦會錯失塑造空間的可能性。筆者以建築記錄人的身份,望能使社會多一份情理。

文-生豪,攝影-阿綾

(衷心感謝兩位建築朋友陪筆者辦認民間合約的字體!)

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樓梯舖詞彙:

【梯衣/梯口】 意指樓梯底空間,但詞意更有彈性

【stair-case shop】意指樓梯舖

【洋雜】意指從海外入貨的百貨,洋可指東洋,南洋,西洋

【民間合約】沒有法律認受性,但合乎約定俗成,分為頂讓契和租約。

【頂讓】以樓梯舖表面為租/頂讓,實際是準業權

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相關資料/延伸閱讀

一) 知築常落-樓梯舖記錄:

二)資料引用

1 林準祥(2015),《香港戰後工業百花齊放》,灼見名家

2 新聞公報(2015),《二零一九年收入及工時按年統計調查結果公布》,香港特別行政區

3 屋宇署(2015),《僭建物簡介》,屋宇署

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