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地政總署秘密賣山頂官地 准馬雲斥千萬購入作豪宅私家路 《立場》揭發始公布

2021/3/2 — 11:45

阿里巴巴創辦人馬雲在山頂的超級豪宅正進行重建。《立場》調查發現,地政總署去年以「增批」方式批准持有豪宅的離岸公司,以 1,172 萬元補地價的方式,取得毗鄰官地作私家路;批地文件去年 10 月已註冊,不過署方一直無公布。地政總署回覆指,2018 年收到業主申請將官地作為其私人地段的增批部份,稱按程序處理,並以十足市值評估補價金額,又承認並無在網頁公布同類個案。在《立場》查詢後,地政總署上周五(26 日)晚公布 2018 至 2020 年共有 4 宗同類個案。

本土研究社成員黃肇鴻指,「增批」官地予富商等同賣地,涉及公眾利益,公眾有需要知悉和監察,例如補地價金額是否合理,質疑地政總署並無理據不公開,而遇傳媒查詢才公布並不理想。

增批山頂官地予富商 地政總署無公布

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據報道,馬雲 2015 年以「天價」15 億元購入山頂白加道 22 號超級豪宅。土地註冊處紀錄顯示,地政總署 2020 年 9 月批准該私人地段的業主、離岸公司 Alatini Group Limited 以 1,172 萬元補地價,取得毗鄰面積 58.6 平方米(約 630.5 呎)的官地。

根據該私人地段的地契,業主在上述官地本來已有通行權(Right of way),但政府有權向其他鄰近業主批出相同權利,或者基於道路原因收回該權利。

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地政總署去年以增批(Extension)的方式,批准業主在補地價後將該幅官地納入其私人地段,並限制只可用作通道、除大閘外不可建屋,以及只可將出入口設於與白加道的相連位置,意味業主可將官地修築成私家路。

地政總署發出的「增批土地通知書」(Extension Letter),2020 年 10 月 21 日已於土地註冊處完成註冊,不過署方一直無公布。

馬雲據報 2015 年購入山頂白加道 22 號的超級豪宅及私人地段(白色虛線示),該處目前正重建。《立場》調查發現,地政總署 2020 年 9 月以「增批」方式,批准私人地段的業主以逾千萬元補地價,取得毗鄰約 630 呎的官地(紅色標示)作私家路,該幅官地現已被納入地盤範圍。不過地政總署從未公布,直至《立場》查詢,才將增批個案資料上載至網頁。(《立場》製圖)

馬雲據報 2015 年購入山頂白加道 22 號的超級豪宅及私人地段(白色虛線示),該處目前正重建。《立場》調查發現,地政總署 2020 年 9 月以「增批」方式,批准私人地段的業主以逾千萬元補地價,取得毗鄰約 630 呎的官地(紅色標示)作私家路,該幅官地現已被納入地盤範圍。不過地政總署從未公布,直至《立場》查詢,才將增批個案資料上載至網頁。(《立場》製圖)

律師:原本只可通行 買地後可獨享及修整

律師梁永鏗解釋,通行權是地役權的一種,例如住宅大廈門口的土地如屬官地,市民都可通行,而該份地契註明業主可通過指定的毗鄰官地,惟無獨佔的權力,「呢個情況可能係早年畫則時(業主)已同政府傾好,獲得批准以及同意」。

他解釋,業主買入官地後可獨佔土地及作較大規模修整,「以前一般只可作基本修整及鋪路,買入後土地就完全屬於業主,亦可以修整到好靚」。

Google 街景圖片顯示,該幅官地最早 2009 年已修築成豪宅的通道,並設有大閘。2019 年 10 月的街景圖顯示,豪宅正重建而官地不屬地盤範圍。

《立場》記者上月 9 日到場視察時,發現官地已有圍板,被納入地盤範圍,而原有通道的地磚被拆除,路面鋪上石屎。

測量師:難評估補價是否合理

第一太平戴維斯估值及專業顧問董事總經理陳超國解釋,補地價金額是以物業獲增批官地作通道前後的價值差額,而非單憑官地的面積釐定,亦受其他因素例如物業有沒有另一車路、車路寬度、交通情況等影響。

他指出,需掌握實況才可評估補地價金額是否合理,「若果之前係無路入,車要泊外面再行入去,咁(補地價)當然唔止咁嘅價錢,但如果原本都有路入,只係改善條路,咁就另當別論,所以個價錢係可以相差好遠」。

地政總署認無公布 《立場》查詢後上載 4 增批個案資料

地政總署回覆《立場》查詢時指,2018 年 12 月收到該私人地段的業主申請,將毗鄰的官地作為其地段的增批部份,又指一般而言申請須符合若干條件,包括所涉官地不可獨立發展、不可由申請人以外的人士使用,沒有可預見的公共用途,以及申請人須按十足市值繳付補價。

署方續指,有關官地只連接白加道與該私人地段,不能通往其他地方,經考慮有關條件並徵詢相關部門意見後,按程序處理該申請,又指評估補價金額時是以十足市值為評估基礎。

地政總署承認並無在網頁公布同類個案,不過在《立場》查詢後,署方上周五(2 月 26 日)晚突於網頁上公布 2018 至 2020 年共有 4 宗「增批」土地個案。

除了馬雲的超級豪宅外,另外 3 宗包括港燈與長實 2018 年 5 月補地價 6.5 億元,於海怡半島怡雅路興建酒店,當中獲增批約 1,378 平方呎用地作酒店或發電及配電用途,額外補地價 720 萬元。

2020 年 10 月,新地亦在屯門兆康第 54 區項目獲批增加約 2.23 萬平方呎用地,不過資料未有列明在補地價 5.5 億元中,該增批部份涉及多少金額。最後一宗為浸大於 2020 年 3 月獲增批約 8 萬平方呎用地,以作學生宿舍及教學設施發展,政府只收取 1000 元象徵性地價。

2019 年 10 月的 Google 街景圖顯示,豪宅正重建而該幅官地不屬地盤範圍。(Google 圖片)

2019 年 10 月的 Google 街景圖顯示,豪宅正重建而該幅官地不屬地盤範圍。(Google 圖片)

馬雲的山頂白加道 22 號超級豪宅,獲增批官地作私家路。《立場》記者本月 9 日到場視察時,發現官地已有圍板,被納入地盤範圍。(立場記者攝)

馬雲的山頂白加道 22 號超級豪宅,獲增批官地作私家路。《立場》記者本月 9 日到場視察時,發現官地已有圍板,被納入地盤範圍。(立場記者攝)

黃肇鴻:公眾無法監察補地價金額是否合理

本土研究社成員黃肇鴻表示,政府收取補地價將官地「增批」予富商,本質上等同賣地,牽涉公共財產和公帑收入,屬於公眾利益,公眾有需要知悉,「補地價金額係咪合理?有無賤賣官地?如果公眾唔知,就無法監察甚至反對」。

他又質疑,地政總署不作公布的做法缺乏理據,「無論官地面積大定細,本身係咪無人要(閒置),宗數多或少,批咗出去都應該公布,唔係署方覺得唔使講就唔講,否則個準則係點呢?」

黃肇鴻批評,地政總署遇傳媒查詢才公布個案,情況並不理想,又指現時短期租約、政府部門撥地的公開資料有限,而最新揭發原來政府可以「增批」官地卻從來無公布,再次突顯土地資訊嚴重不透明,令公眾難以判斷土地有無善用。

記者:陳信熙、趙婉晴、黃穎彤、FC

馬雲據報 2015 以「天價」15 億元,購入山頂白加道 22 號超級豪宅重建,工程由「保華」承建,目前已大致完工。

馬雲據報 2015 以「天價」15 億元,購入山頂白加道 22 號超級豪宅重建,工程由「保華」承建,目前已大致完工。

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