紫荊黨:香港缺的是住得有尊嚴的房屋

【文:紫荊黨】

很多人認為,香港的房屋問題出在供應上,土地供應不足,房屋建設不夠,結果房價直沖雲霄。那麼香港的房屋單位到底有多少?到底夠不夠?香港運輸及房屋局的最新數據顯示,截止 2021 年 3 月底,香港共有永久性房屋單位 291.3 萬套,而香港最新的人口數為 739.5 萬,家庭住戶數為 268.8 萬,房屋套數是住戶數的 1.08 倍,每套房屋平均居住 2.54 人。從大數看,香港的房屋存量確實是夠用的。 

如果把香港的這些大數和新加坡做個比較,上述的判斷就顯得更為理直氣壯。新加坡截止 2020 年底共有房屋 145.1 萬套,正好是香港房屋套數的一半,而新加坡最新的人口數為 568.6 萬,接近香港人口數的 77%,新加坡每套房屋平均居住 3.92 人,明顯超出香港的 2.54 人。即便不考慮新加坡多達 164.2 萬人的非居民群體,只計算 404.4 萬新加坡公民與永久居民,新加坡每套房屋平均居住仍達到 2.79 人,而房屋套數只是 137.3 萬居民住戶數的 1.06 倍。 

顯然光看大數,得出的是與事實完全相反的結論:缺房的應該是新加坡而不是香港。因此,我們必須走到大數的背後,才能發現事實的真相。首先來看看兩地房屋的公私構成。香港 291.3 萬套房屋中,164.1 萬套是私人房屋(佔比 56%),127.2 萬套是公營房屋(佔比 44%),包括 84.4 萬套公屋和 42.8 萬居屋;而新加坡 145.1 萬套房屋中,107.5 萬套是 HDB 組屋(佔比 74%),37.6 萬套是私人房屋(佔比 26%)。香港的私屋沒有想像得那麼多,而新加坡的私屋也沒有想像得那麼少。

接下來比較一下香港的公營房屋與新加坡的組屋。香港在五十年代末開始規模化興建公營房屋,而新加坡在六十年代初開始規模化興建組屋,所以公營房屋與組屋都有一些樓齡超 50 年的單位,不過比例不大,而香港公營房屋的平均樓齡則要超過組屋。兩者最大的區別還是在面積上,組屋只有 9% 的單位實用面積小於 40 平米,但香港 83.5% 的公屋實用面積小於 40 平米,23.2% 的居屋實用面積不到 40 平米。因此按照組屋的標準(40 平米以下單位佔比不超過 10%)來衡量,香港可匹配的公營房屋只有不到 60 萬套。

再來比較香港與新加坡的私人房屋。新加坡 37.6 萬套私屋在當地強有力的市區重建局的運作下,樓齡超 50 年的單位絕無僅有,實用面積小於 40 平米的單位佔比數據可參照組屋。香港 164.1 萬套私人房屋中,有相當一部分是所謂的村屋、寮屋、各類宿舍、甚至一些非住宅的屋宇單位,真正有完善產權、設有專用煮食設施、浴室和廁所的獨立居住單位只有 122.6 萬套(佔比 75%)。這 122.6 套單位中,樓齡達到 50 年的佔到 14.2%,有 17.4 萬套;實用面積在 40 平米以下的佔到 31.6%,有 38.7 萬套。考慮到樓齡與實用面積上的差距,香港可匹配新加坡私屋的私人單位(40 平米以下單位佔比不超過 10%、樓齡 50 年以上單位佔比不超過 5%)估計在 80 萬套的水平。 

也就是說,雖然香港名義上的房屋套數是新加坡的兩倍,但如果按照新加坡組屋與私屋的標準來取捨,香港真正稱得上是住房而不是蝸居的單位套數(60 萬公營房屋加 80 萬套私屋共計 140 萬套)還不到總量的一半,比新加坡的房屋套數還少,而香港的居民人口比新加坡居民人口多出 80%。至此,誰缺房的答案已經不言而喻,那就是躲在大數後面的香港。 

不缺房的新加坡過去五年仍然每年平均建成近 3 萬套房屋,其中組屋大約 2 萬套,私人房屋近 1 萬套。缺房的香港過去五年每年平均建成約 4 萬套房屋,其中私人房屋約 2.5 萬套,公營房屋約 1.5 萬套;而建成的這些房屋中,私屋、公屋、居屋的比例維持在 6 : 3 : 1,40% 到 45%仍都是實用面積不足 40 平米的單位。 

解決香港的房屋問題,新加坡是最值得借鑒的標桿。通過上述的比較與分析,我們不難看出,香港缺的不是房屋的總套數,而是住得有尊嚴的房屋套數和居者有其屋的房屋套數。參照新加坡的標準,在假設香港人口正常增長的前提下,香港未來 10 年只需 290 萬房屋套數(以每年淨增 5 萬人口計算,10 年後香港總人口約達 800 萬,是新加坡現有居民人口的兩倍),其中居屋、私屋和公屋的比重應該重構為 4 : 4 : 2,40 平米以下的房屋應該控制在 20%以下。 

對很多人來說,這樣的規劃似乎是異想天開或者說天方夜譚。不過如果特區政府能夠在未來的建房大計中堅持以下幾條原則,異想天開是可以美夢成真的。第一、禁止再新建實用面積 40 平米以下的房屋單位;第二、不再新建公屋單位,所有新建的公營房屋均為居屋;第三、大規模重建或改建公共屋邨,除了保留樓齡較新、40 平米以下單位作為公屋外,其它單位均作為居屋出售;第四、加大與加快市區老樓重建力度與進度,按照市場價值而非預期價值回收土地建設居屋,杜絕官商勾結之嫌疑。 

最後有人會問,新加坡 160 萬的移民打工仔都住哪裡去了?這些打工仔大部分為中低收入階層,沒有資格購買政府價廉物美的組屋,也沒有財力購買並不便宜的私樓。這其中 30 多萬人會住進僱主安排的、條件簡陋的宿舍,100 多萬人會租住組屋或組屋裡的房間,為組屋業主帶來租金收入,最後 30 多萬中高收入者會租住私人房屋,甚至支付高額的印花稅來購買私人樓盤。 

假以時日,如果香港能夠成功借鑒新加坡的房屋模式,那麼屆時很多香港永久居民也可以將自己的居屋租給移民打工仔,賺取一份不錯的租金收入安度晚年。

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