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【一圖睇清】大島注 vs 棕田應收!

2019/3/20 — 19:21

本土研究社製圖

本土研究社製圖

噚日發展局長黃偉綸出嚟公佈 6,240 億嘅明日大嶼成本估算,未做研究就實牙實齒話填東大嶼人工島絕對有賺,好處多籮籮喎。但係政府本身話 2018 年內公佈嘅兩份棕地研究呢?而家都未有影,又憑咩講填海一定平過用棕地?大話怕計數,根據綠色和平最新發佈嘅研究,原來用 404 億收返 298 公頃私人持有嘅棕地,再加埋夾雜其中嘅棕土官地,已經足以起到 19.2 萬伙公營房屋,仲多過明日大嶼添!而個收地成本只係明日大嶼總造價嘅十五份之一,點解咁平?

其實政府同地產商贊助嘅專家智庫一直話收回棕地好貴、貴過填海好多,都係引用緊收回新界農地嘅最高補償價 — 甲級農地每呎 1,348.8 元,去同填海最樂觀(但毫無基礎)嘅每呎 1,300 元估價比較,然後得出收棕地比填海貴嘅結論。但哩種講法完全係欺騙市民。

收回新界農地的特惠補償制度實際上分了甲、乙、丙、丁四個級別,分級原則主要按地價、與新市鎮/新發展區的距離、以及土地發展潛力而定。甲級是最接近新市鎮、交通一般最方便、市場價值最高的地段,其次為乙級,但不少丙級地段仍有道路通達。是次綠色和平的研究就發現,政府未有發展計劃的 1,030 公頃棕地當中,有 836 公頃為私人地(需要收地發展),而當中逾半(433 公頃)位於丙級地段,收地價格只係每呎 562 元,只及甲級呎價嘅四成!而家政府用甲級價去估算收回所有棕地嘅成本,必然係極度誇大了。

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研究並指出,若以甲級價錢收回所有現時甲級地段內、以及新界北新發展區內(注)嘅私人棕地(共 246 公頃)、加上乙級地段嘅私人棕地(52 公頃)、及夾雜於這些地段內嘅棕土官地(85 公頃),這合共 383 公頃土地只需花 404.5 億已可收回,重新整全規劃作公共用途。參考離島或赤柱等鄉村式公屋設計,以 3.6 倍住用地積比發展約 12 層嘅公營房屋,呢 383 公頃嘅土地就可興建 19.2 萬伙公屋,比整個明日大嶼號稱可提供嘅 10-18 萬伙公營房屋更多!

由於甲、乙級棕土嘅地理位置較接近新市鎮,部份棕土場更是大片相連,甚至適合以高密度發展,呢個研究估算以 3.6 倍地積比發展已係非常保守,而其餘位於丙、丁級地段嘅棕土發展潛力仍未計在內。

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另一方面,明日大嶼雖然話有 1,000 公頃新造地,但實際用來建屋嘅只有好少部份,花成 6,240 億,卻只承諾提供 15-26 萬個房屋單位,當中更只有 10.5-18.2 萬個公營房屋。可以想像,呢 1,000 公頃土地大部份都會被貴價寫字樓、豪宅私樓及配合大灣區國策嘅基建設施佔據。亦正因為咁,先可以繼續玩嗰種造地、賣地、政府與地產商齊搵錢、市民繼續賣唔起樓嘅地產遊戲。所以,喺明日大嶼願景下,「政府回到本」同「市民住好啲」基本上係唔會同時發生得到。真係想市民住好啲,1,030 公頃棕地早就已經等緊大家,只係政府唔肯收地、唔敢得罪一班新界嘅既得利益者啫〜

 

🌏 綠色和平棕土收地成本研究

🏗 本研《隔世追棕》報告 
🔍 新界棕地分佈最新地圖

* 注:新界北新發展區屬 2030 年以後、未有明確發展時間表的選項,故研究亦將其視為未有發展計劃的棕地。該範圍目前大部份屬丙及丁級地段,惟一旦政府啟動新發展區收地時,均會將整區提升為甲級補償,故此研究假設新界北範圍內棕地均以甲級價收地。

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