中資萊蒙粉嶺地改劃 1,600 伙住宅 同款支持意見佔 75% 自稱粉嶺居民報住港島

新界東北發展,地產商乘勢闖關提高發展密度。中資萊蒙國際(3688)的粉嶺馬適路項目,計劃由 50 幢洋房改為逾 1,600 伙住宅,城規會暫定本周五(26 日)審議。《立場》發現,城規會接獲的逾 1,200 份公眾意見書中,同款支持意見佔近七成五,有人自稱「粉嶺居民」卻報住港島。有馬適路居民質疑,政府接納未經核實的支持意見,並不公平。萊蒙國際至截稿前未覆查詢。

城規會承認,沒有機制核實提出意見者的個人資料,又指主要考慮意見的理據而非數量。本土研究社陳劍青估計,改劃申請變動大,或有人期望「營造民意」支持,他反對精簡程序,指政府應思考如何改善收集公眾意見。

城規會在今年 5 月收到粉嶺馬適路停車場的土地改劃申請,申請人預計地點不會有丁屋發展,又指附近的發展密度亦已經提高,冀由「鄉村式發展」用地改劃成「住宅(甲類)7」,以提供額外的住宅及社區設施。

萊蒙項目 3 年 3 申請 項目由 22 洋房變 1,600 伙

今次申請改劃的項目位於粉嶺馬適路、粉嶺樓路交界,是美景新邨及榮福中心之間,現用作停車場的土地。根據申請人提交城規會的資料,項目佔地 14,750 平方米,當中約七成面積的地段由申請人持有,約 7% 由第三方持有,餘下 22% 即 3,245 平方米則屬官地。

該處現屬「鄉村式發展」用途地帶,2019 年獲批建 22 幢洋房,2020 年再獲批增加至 50 幢。申請人今年 5 月再向城規會申請,將土地改劃為容許高密度發展的「住宅(甲類)7」用途,將地積比率由原獲批的 0.8 倍再大幅增加至 5 倍,擬建 5 幢 30 層高住宅大廈、共 1,638 伙及另外 120 個安老院舍床位。

萊蒙 2020 年年報披露,擁有馬適路項目 50% 權益。土地紀錄顯示,萊蒙全資子公司與 F8 企業(8347)主席方俊文名下另一公司,2018 年斥資兩億元購入相關土地,各持一半權益。

上月有傳媒引述萊蒙主席兼行政總裁黃俊康指,該項目仍待城規會審批,「是否可盡快上馬,須視乎政府是否能『拆牆鬆綁』,加快項目發展,紓緩住屋壓力」。

逾八成意見支持 大部分格式相同 有自稱居民報住港島

城規會就該申請共接獲 1,286 份公眾意見,當中支持的佔逾八成。不過《立場》翻查意見書,發現近 75% 即 959 份格式相同,均為支持意見,而當中 594 份是由「李先生」分 3 批電郵提交予城規會。

該 959 份意見書分有 10 款文本,分別提到可增土地供應、舒緩房屋短缺、應對人口老化等。其中有 91 份,提意見者自稱「粉嶺及申請地點附近的居民」(見下圖),聲稱「清楚知道」申請地點「根本沒有丁屋或村落」,又指「現時政府管理持之而無效」,支持改劃為「另外的長遠用途地帶」。

不過,記者發現其中兩份,提意見者於住址填上 Aberdeen(香港仔)及黃竹坑,與其自稱是粉嶺及申請地點附近居民的聲稱有矛盾;其餘大部分同款意見書的住址、聯絡電話均被遮蓋或留空,公眾無法進一步了解。

記者統計發現,餘下的 327 份意見中,並非統一格式,約四成五為反對,約三成為支持,其餘則無明確表明立場。不過連同該 959 份同款支持意見書計算之後,反對與支持意見的比例逆轉,變成壓倒性支持。

中資萊蒙粉嶺馬適路項目改劃申請,《立場》發現,有提意見者自稱粉嶺居民,卻分別報住 Aberdeen(香港仔)及黃竹坑。

有員工指被要求支持申請 萊蒙未回應

《立場》早前接獲投訴,有屬於萊蒙及旗下公司的員工指,今年兩次獲派發粉嶺馬適路項目的支持意見書,並被公司要求簽署,而公司拒絕交代項目背景及要求員工簽名的原因,又向員工指只需在意見書填寫公司電話,而住址等資料則留空。據悉,有員工在不了解項目詳情下,即場簽名交回意見書。

萊蒙國際為內地房地產商,在中港有多個投資項目,同時於 2018 年入主本地連鎖啟思幼稚園,涉足教育界相關業務,包括課程管理、書本出版、校服及小食等。

記者本周一(22 日)向萊蒙查詢,曾否邀請、要求或鼓勵員工簽署支持的意見書,截稿前未獲回覆。記者亦透過 F8 企業向主席方俊文查詢,同樣未獲回覆。

馬適路居民:懷疑支持者係咪居民

萊蒙的馬適路項目毗鄰粉嶺北發展區,隨新界東北發展起動,發展商加緊推動多個項目,其中恒地收回馬屎埔村農地後動工興建的「馬適路 8 號」,第一期約 600 伙已申請預售;新世界「烏鴉落陽」丟空 13 年後,去年亦清拆,準備下一步發展。另外,旁邊的芬園警察宿舍今年亦重建為 5 座約 30 層宿舍。

《立場》到申請地點一帶視察,發現仍有數戶居民,包括居住了 40 多年的鍾先生。他與家人的寮屋在改劃範圍內,指對改劃有極大憂慮,「圈埋我哋呢度,係咪要成為佢(項目)一部分?第日出入會點?對我哋好大壓力」。他續稱,「之前芬園(警察宿舍重建)嗰陣打椿已經好嘈、震曬... 聽過有居民話石屎有裂痕,幾驚」。

他續指,社工曾就改劃申請與居民開會,協助附近靈山村的村民表達意見,會上大部分居民均反對。他亦有入紙向城規會表達意見,對於大批同款支持意見,他指對居民不公平,「好懷疑、質疑其實係咪當地居民...部門可能又接受嫁喎,又唔去查下佢係咪真係嗰啲住戶,即係任何人都可以交」。

除了鍾先生,附近兩個私人屋苑美景新邨及榮福中心的業主立案法團,均向城規會反對改劃,分別擔心工程打椿會影響樓宇結構、加劇交通擠塞,區內社區設施不足等。粉嶺鄉事委員會的正副主席,以及部分村代表則指項目可增住屋供應,支持改劃。

中資萊蒙粉嶺馬適路項目申請改劃,申請地點內包含至少三戶。其中一名住戶鍾先生對家園「被規劃」有極大憂慮,包括往後出入問題等,發展商稱計劃只涵蓋發展商所有土地及政府地,未來亦會為第三方擁有土地提供通道。
萊蒙粉嶺馬適路項目申請改劃,申請地點佔地 14,750 平方米,主要為停車場,附近包括6座、樓高 28層的榮福中心(左方)及共 5 座、樓高約30層的芬園警察宿舍。

城規會:沒機制核實資料 考量理據而非數量

該規劃申請是根據《城市規劃條例》第 12A 條提出。城規會回覆《立場》查詢時指,條例並無要求提意見人士須一併提交身分證明作核實用途,因此現階段並沒有機制核實提出意見者的個人資料。

城規會又指,一般而言會考慮規劃意向、土地用途的協調及影響、相關部門的技術意見、公眾意見及規劃署的評估等因素,而在考慮有關公眾意見時,主要考慮內容及理據,而非比較支持或反對意見的數量。至於今次項目申請會否有意見被剔除?城規會未正面回應,僅指仍在處理申請,考慮該申請的會議日期暫定為本周五(11 月 26 日)。

改劃申請出現大批相同意見書的情況並非孤例,2019 年中洲控股(香港)申請改劃大坑綠化地,城規會收到逾 2,000 份可疑支持意見書,內容相同並同樣填錯申請編號,提意見者的姓名包括「庾澄慶」、「馬列斯」。最終在規劃署反對下,城規會否決該申請。

陳劍青:反對簡化城規程序 應保留公眾表述並改善制度

本土研究社成員陳劍青接受《立場》訪問時指,「罐頭式」的支持意見在不同項目司空見慣,但指發展商一般透過發動人際網絡,而不會要求旗下公司員工提交意見。他指,可考慮要求公眾「實名制」提交意見,改善制度。

陳續指,城規會「程序上亦不太重視公眾意見」,估計是由於今次改劃申請的改動大,擬改建成高密度住宅,或有人期望營造「主流民意」,合理化改劃申請。他認為,如最終申請獲批,將突顯出鄉村式發展的土地其實亦可改劃建屋,「政府再無理由拒收丁地」。

對於特首林鄭月娥於《施政報告》提出,精簡城規程序,包括減少諮詢次數,陳劍青明言反對,指目前至少有空間表達民意、醞釀社會討論,憂慮壓縮程序後,「你屋企、未來後花園,一啲重要社區發展,都冇乜空間表述」,社會得不償失,「加快得好少時間,可能一兩個月,但對公眾表述權利傷害好大」。

規劃申請編號:Y/FSS/18

採訪/梁敏琪、鄧俊豐

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