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    圖片素材來源:本土研究社製圖、Siriwan Leowratsamee @ Unsplash

    【九龍大洗牌】旺角油麻地重建現況報告

    市建局的角色設定就是以法定機構身份𢯎盡著數,發展可以免補地價,又有《收回土地條例》特權收地,以往仲會食街賺發展面積等。最新旺角油麻地重建研究正提交發展局審視,預期會攤大手板要求放寬發展地積比/發展密度以及免費取得附近官地等新優待。

    市建局準備在旺角和油麻地兩區範圍食大茶飯的前夕,值得一齊檢視重建對旺角、油麻地兩帶來的主要改變。透過整理屋宇署批出拆樓紙(拆卸工程同意書)的樓宇,一共整合了 2005 至 2019 年間樓宇重建後的現況:

    發現一:15 年 60 個重建地盤用途大不同

    油旺中 15 年來有 60 個重建地盤的發展紀錄,當中 11 個為市建局項目,49 個為私人重建,重建地盤佔地合共約 340,000 平方呎。重建前後比較,寓所/商業處所(旺角區內住宅大廈類型),佔整體重建地盤面積的比例由 71.8%,減少至 62.1%,與此同時,酒店的佔地盤面積則由 0.9% 上升至 19.1%。

    市建局及私人重建後用途分佈 (地盤數目)

    用途  市建局  私人 
    住宅 9 10
    酒店 1 20
    商鋪 1 4
    租住* 7
    商廈 5
    工廈 3
    小計 11 49

    發現二:住宅用地酒店化

    其中一個最明顯的趨勢,可以留意到許多油旺重建地盤都變成了酒店,佔油旺重建地盤數目裡面三分之一(21 間),單是油麻地 12 個重建地盤佔 9 個都是酒店。

    雖然旺角予人印象是人多車多的商業中心,但係規劃格局來說,商業用途(Commercial)規劃其實主要集中彌敦道兩面延申一條街範圍,其他地方大部分都是高密度住宅(R(A))規劃,變化不單只侵蝕了市區住宅土地資源,不少新酒店都夾雜進高密度住宅用地裡,大量來港旅客的需求對旺角、油麻地基層社區環境帶來龐大壓力。

    發現三:加劇「貴細擠」

    另一個趨勢可以看到重建過程將較廉價的平民房屋拆毀,改為投資需求(租值)帶動的次級(subpar)私樓房屋,例如區內的尚璽、逸新、珀軒、奧朗‧御峰(市建局項目)、利奧坊等,近期落成的重建項目均有納米單位(260 呎以下),而當中恆基地產發展的利奧坊曉岸及凱岸兩期,便合共興建 694 個納米單位。

    重建過程不少都有公帑、法律(強拍條例)、公共政策支持,但結果是舊樓劏房變成貴價納米樓,夏寶龍說 2049 年香港無劏房,按現時重建趨勢,2047 年劏房居民可能要搬進納米樓住,「貴細擠」可能會更嚴重。

    投資需求對重建的影響,同時體現在 7 棟重建後發展商沒有出售*,保留整棟大廈出租的重建發展,這類重建部分是服務式住宅如:31 Argyle、碧薈,亦有以一般代理招租的,如中旅社持有的中旅閣,市區有價值的土地慢慢被財團以收租物業的形式持有。

    發現四:蛋糕商場層層疊

    區內重建亦帶來一種特別的建築風格,不少重建住宅樓盤均會有三層的「蛋糕商場」底座,加上平台花園及會所又高一兩層,務求將最低層的單位比鄰近的舊樓天台更高,確保住客在單位內不會看到附近街道環境,又將社區的公共空間,圍起作私人後花園。某程度反映重建發展商或是住宅的矛盾心理,本身因為地區交通及生活方便,即是單位坐落的環境才會使單位有價值,同時間又厭惡最接近的街道景觀,形同在舊區裡面建立與外隔絕的瞭望台。

    另一種在旺角重建出現的特別情情況,就是將唐樓大修成整棟商鋪。例子有市建局上海街 618 號項目將唐樓改裝成商場,豉油街 Adidas 鋪位,中國移動西洋菜南街鋪位等。這類重建好可能是因為商業區高昂的店鋪租金/商業活動需求,引來將商用樓面面積向上擴散空間重組的細規模重建。

    旺角與油麻地的重建歷史,似乎反映商業/地產主導,種種酒店化、納米樓化、蛋糕商場化的發展脈絡,市建局將公佈的「油旺」大規模重建,亦好可能會延續甚至加速基層生活空間被壓縮、小店地區文化被邊緣化的漫長過程。

    香港如果有一日可以變得更公義,重建帶來的社區區隔和社會不平等的問題,會是必須處理的一座山。而市建局在重建過程亦必須由今日的逐利者,改為推行公共政策的執行者。

    重建項目地圖

     

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