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以子之矛 攻子之盾

2018/7/4 — 12:33

林鄭月娥

林鄭月娥

林鄭月娥上台一年,樓價飈升 12%,迭創新高,香港市區四百萬或以下的二手樓已經絕跡,一手新樓造價至少六百萬以上,以七成按揭計,樓價早已脫離香港絕大多數所謂中產階級的負擔水平,難怪痛苦指數(即一層 500 呎左右的中價單位樓價除以一個中等收入家庭的全年收入)高達 19.2,為全球之冠。

作為國際城市,香港資金自由進出,樓價違反常理暴升,原因多端,不一而足。土地供應長期不足、國際量化寬鬆游資氾濫、港元兌人民幣人為貶値便利大陸資金流入洗錢、人口遷移帶來的剛性需求、政府的高地價政策不變、地產霸權的寡頭壟斷、經濟繁榮催生改善生活的需求,以及投資保值和投機需求,都有以致之。

嚴格而言,自 2011 年以來政府不斷增加按揭成數、巧立名目加徴各項印花稅,以及嚴格管控銀行按揭貸款後,炒樓已無利可圖,近乎絕跡,炒賣資金近年已轉向工商業樓宇以至車位,資金購買豪宅,旨在保值或洗錢居多。但遏抑樓價措施只會好心做壞事,令本港中產階級更難上車和換樓,扼殺二手市場,將僅有的需求趕向可造二按的新樓,最後得益的就是奇貨可居,以唧牙膏方式賣樓薄銷暴利的地產商。

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因是之故,平心而論,㐂婆政權為粉飾政績和騙取民望的新房策六招,並非完全無效,至少對一手樓徵加 200% 應課差餉和限制地產商每次推出預售樓花不能少於單位總數的 20%,都會增加發展商的成本和供應,不建樓只囤積貨尾善價而沽的地産商如陳啟宗之流,再無計可施。不過,即使地産商被迫推出所有樓花不得不降價求售,樓價跌幅也不會太多,就算有三成,仍非絕大多數港人所能負擔,有關措施極其量治標不治本。

將資助房屋居屋和綠置居與市價脫勾是好事,對有資格購買的市民有利,但僧多粥少,只會令中簽更加困難。然而,這畢竟是將公營和私營房屋巿場分割的第一步,有重大意義。從戰略考慮,如果㐂婆政權堅持不肯改變以資助普羅市民置業為土地房屋政策的核心目標,誓要重建所謂置業階梯托市,我們大可以子之矛、攻子之盾,要求擴大分割市場政策的範圍和加快步伐,主張所有資助房屋全部與市價脫鈎,按照建築和營運成本定價,未來二手轉售,亦限於售給符合資格人士或售回給房委會轉售。如此一來,即使政府不再加建公屋,或者逐步將公屋私有化,也可用先租後買的方式讓全民置業,邁向新加坡模式。

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與此同時,在贊成對一手樓徴收空置稅之餘,也可要求擴大至二手樓,並且限令發展商恢復以前的售樓方法,在獲批准出售樓花後,在指定期間,必須全數推出列明價目售賣。

在多管齊下,即使不爆發金融危機,本港樓價亦肯定可以下調,至少可以扭轉近年永遠只升不跌的畸型趨勢。

 

原刊於作者 Facebook

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