出得嚟行,預咗要還 — 論香港政府的國師芝加哥學派(七十三)

上文提要:林鄭提出「北部都會區」計劃,說要在 15 年內完成(註一)。但國際政治及經濟環境進入重大轉折期,香港買樓文化亦因時勢而易,隨著年輕人崇尚斜槓及躺平而生變數。不主力救近火,不考慮香港正融入大灣區,對房屋供應和需求產生向北移的結構性改變 — 還有本港出生率下降、移民潮、人口老化、美國加息、外資撤離、AI 失業潮迫近等不利因素 — 更大量生產遠水,這便很有可能為未來政府製造比八萬五更甚的負資產危機。如此鴻圖大計 — 發展局局長黃偉綸料政府在 20 年內投放高達 2.4 萬億於基本工程 — 最能夠保證的,是未來十多年,金融、地產、建築界及相關專業服務有大把生意,以及囤積居奇等套現的地主土豪有大把世界。而民建聯立法會議員劉國勳對林鄭提出北部都會區,表示「非常歡迎、認同」。

「出得嚟行,預咗要還」是《無間道 2》的經典對白。現實生活中,一個城市用槓桿貸款方式創造鉅額財富,有天同樣要還。只不過,付出沉重代價者,並非最初那班攞盡便宜的人生勝利組,而是無辜的下一代。

連登上有帖文討論一對不買樓的夫婦,她們嫌買樓困身,指出房子只是債務。有人批評她們錯把資產當成債務,有人認為 full pay 買才是資產,借錢買就是債務。吊詭在兩種觀點其實都說得通,情況類似問銀行能否同一時間滿足所有存款客戶的提款要求。若多數人相信有,她便真的有,反之便會擠提。至於買樓到底令自己添一筆債還是資產,亦視乎社會上夠唔夠多人相信樓價未來持續高企,甚至再有上升空間 — 資產或財富的本質,其實在一個「信」字,信不信還有人願意接貨。就算有人接,若價格比最初買入時為低,也是蝕本貨(註二)。如果太多人不看好樓市前景,爭先恐後地賣樓,恐慌性拋售的結果,便不是經濟學者口中的市場調節那樣輕描淡寫,很多市民會蝕掉半生努力,甚至傾家蕩產,精神大受打擊,財富收縮效應的破壞力更就難以預料。

買樓是參與槓桿遊戲的入場券

恆大傳播學院陳智傑教授在〈香港的買樓人生〉中提出過疑問:「如果你經營生意,你會否在持有 200 萬元現金時,去承擔 500 萬元的債務?」但如果是作買樓的決定 — 他認為在香港地 — 這般「大膽」的財務安排,就變得相當「理性」。但明明所謂置業 — 如非一炮過 — 就等於把半生積蓄交到銀行手上,再簽下賣身契,供它二三十年,無形中把自己的未來押重注在小小一個單位上,賭樓價會升 — 最重要是保證有需要套現時獲利,這跟用高槓桿財技以小博大,本質上無大分別。捱到金睛火眼,還要望職途無差池,家庭收入負擔得來,都是為了有得做資產增值遊戲的玩家 — 一個被認為無得輸的遊戲,因為在香港,太多人有樓,集體命運和樓市興衰綑綁在一起,有甚麼風吹草動,基於社會穏定,政府無法見死不救。有政府擔保,二按三按四按都顯得「理性」。至於連樓奴都無資格做的人 — 公屋居民境況相對好 — 就注定一世捱騾仔,供養食利者。

聯合國警告,房屋金融化帶來經濟民生的禍害。但港人多年來沉醉於資產增值遊戲,贏多輸少,在主流經濟學者的教唆下,以為這是市場不受制約的有力證據,意識不到憑空創造出來、但老早被老 seafood 提走的「紙上財富」,要由下一代埋單,等於前人簽卡由後來者償還 — 甲把單位賣給乙,乙再把它賣給丙,丙後來又賣給甲,假設單位價值由最初五百萬升至一千萬,那增加了的五百萬「財富」到底從何而來?林鄭近期一番言論很有代表性。她推銷都會區計劃時說,她的實踐經驗,香港最能製造財富的是土地,所有建屋土地開拓都能為政府帶來大量收入。如單純看往績,很難說與事實不符,畢竟是港人的集體經驗,且有幾十年樓價數據支持。而地產商、領展和市建局,以至地產、金融分析員也是用這種眼光來褻瀆這個城市,上下其手。

譬如巿建局行政總監韋志成每次談到重建,都把錢放在首位,視地皮為肥豬肉,地皮上的居民為障礙物,越早清除越好,然後顆拍地產商起豪宅賣給有錢人,賺到盤滿缽滿 — 一個具公權力的公營機構如此巧取豪奪,不知有否違背中央追求「共富」的初心和精神。偏偏主流傳媒很懂得配合,對推土機邏輯推崇備至,輿論領袖亦以賺蝕論輸贏,合理化掠奪小業主資產和破壞社區經濟/特色的行為。過去十多二十年,有價值的東西,便是在所謂發展增值或創富的名義下陸續被剷平(註三)。錢,由資產遊戲玩家大賺特賺 — 領展地產大亨王國龍還因此贏得企業家大獎 — 代價就由整個社會承受。

急功近利的財富觀念,只狹窄地視空間為金錢的同義詞,並越變現得多越好。但土地和房屋之所以值錢,是特定經濟條件及社會心理相配合下而成的一種「信仰」。「信仰」是會跟著外在環境及人們的心理預期而變。況且,很多東西,短期未必很值錢,但長遠很有價值,以幣值看是看不出來的。主流經濟學者開口閉口由巿場決定,而市場價格只會反映輕易可以幣值做交易的東西,結果一開動只計算幣值最大化的推土機,便把種種街道文化、非文物的舊物、人情味、鄰里關係、生活節奏及氛圍、口述歷史資源等統統消滅,人的生活遂變單調、枯燥乏味、欠變化而脆弱。一個失去文化和歷史滋養的社會,創作人很難有靈感,自然亦不會有優秀作品問世,窒礙軟實力的培育和發展。香港很多時會出現保育和發展的尖銳對立,正是不懂得立體、多角度地看待文化資產,不懂得把禾稈冚著的珍珠展露出來之過。新加坡「小販文化」被列入世界非物質文化遺產正好摑港府、摑巿建局和領展一巴。有些東西不值錢,但跨越時代,彰顯價值,而且不能拆掉後再修複回來。

樓房不是財富的同義詞

本身為多個大地產商非執董,董事袍金以百萬計的港大首席副校王于漸,多年來大力鼓吹將公屋私有化,認為賣公屋可令人致富,消除不公等,這本身就是加持樓房和財富是同義詞的經濟觀念。(筆者在〈港大首席副校欠中央一個解釋〉中分析過)但事實並非如此,過去發生了很多次的事,並不保證未來也毫不例外地發生下去。現實世界中,大陸的鬼城或日本有屋無人承繼,都是屋不一定是資產的明證。

香港的國際金融中心地位,對外資特別有吸引力,北水和量寬的資金長年推升樓市,似乎不可能出現鬼城。但升巿真的沒有盡頭,起樓拿去賣永遠都有賺無蝕?就算久升不跌,那驚人的升幅主要源自美國放水,港樓變成有錢人及早已上車者的玩意,對實體經濟和民生真的是好事?除了樓市贏家和人生勝利組,再沒有人能入巿。失去尋常百姓的正常購買力,樓市趨向塘水滾塘魚,只是這個塘比較大,不容易察覺情況異常,而且地產商不用付空置稅,又有大量關連公司裡應外合,對市場的操控能力大得出奇。於是疫症來襲,退租個案急升,樓價依然企硬 — 經典例子之一:恒大以「破頂價」125 億元購入「中國恆大中心」後,2018 年底曾抵押全幢商廈融資 120 億元,又曾透過「自我加租」三倍推高估值。

問題是,樓價居高不下的情況可維持多久?筆者在上一篇文章說過,年輕人的文化氣候開始改變 — 例如躺平族根本就無買樓意慾,而非等機會入市,這會持續影響不同階層的心態,加上一籃子對前景非常不利的因素,有樓人士慢慢會有高處不勝寒之感,滋長越遲賣樓價格越低的心理陰影。一旦集體意識大逆轉,到了臨界點,由量變到質變,大家便不再迷信樓房是資產的同義詞,政府卻在這時陸續興建和推出大量新樓,這有甚麼理由不出現八萬五翻版?

王于漸一向教人相信房屋不會變蝕本貨 — 他在《香港經濟政策綠皮書 2021》再次要求政府賤賣公屋,解封 5.8 萬億元資產 — 作為港府國師、本地經濟學權威兼前領展高層,他有責任解釋,為何就算客觀環境大變,公眾對買樓保值的信心依然不變 — 最多只是暫時退巿,伺機再出擊 — 他口中的所謂 5.8 萬資產為何不會大縮水或蒸發一大截。總之,樓價有大升而不會大跌,才用得上「解封」;但「解封」顯然有誤導成分,至少是未經嚴謹論證的推銷術語,給人一種錯覺:資產價值不會變,鎖起來不用,是天大的浪費。王于漸需要拿出有實證研究為基礎的理據,說服市民,說服政府,說服中央,為何公眾對長遠樓價的預期即使有變,政府又移山填海大量起樓拿去賣,樓價依然企硬,不會有系統性風險,樓房怎也不會淪為負資產,就算做樓蟹最多是短期的事。

負資產潮再現,靠誰打救?

九七後的負資產潮,靠北水解困,但再來一次,規模隨時更大,香港又要迎戰嬰兒潮人口老化的種種考驗,我們還可以寄望誰來打救?中國外匯儲備 8 月底時高達 3.23 萬億美元,樓市大好友喜歡說香港只要分享到一個很少的份額,生意也有排做。中央的大水喉就是香港最強大的靠山,港府官員亦最喜歡掛嘴邊,但亦最容易養成思想懶惰。中央有無數管治難題,最需要香港這離岸的窗口幫手融資,萬一自顧不暇,還要中央出手打救,試問該當何罪?

面對恆大危機,中央遲遲不出手,說明她手上的子彈並非無限。一旦香港的樓巿出現黑天鵝,有甚麼理由相信貴到離譜的住宅單位,繼續有生力軍接貨,而且貨如輪轉,資產價格和社會經濟不會受太大影響?就算物業是自住,不用理會樓價升跌,但心理影響一定有,自然會進一步打擊消費信心和經濟圈的活動。

註一:香港測量師學會前會長梁守肫在《信報》文章〈北部地界的特性〉中指,北部都會區的地段界線特色是「沼澤地帶,界線模糊」,又缺乏測量圖像作地界佐證,而且沖積或漂移因素,會使計量土地面積時大大失準。有一個案例,新田沿河一幅大地段,業主指稱的佔地遠超政府紀錄,與政府爭訟,結果業主獲勝。由此可知,要發展這個區域的難度,遠超林鄭和規劃署前署長凌嘉勤二人在「黑箱作業」中所想出來那樣,別說 20 年,她們希望爭取用 15 年內完成,更加是不切實際。

註二:粗略地說,資產分兩種:農夫種米,儲起來慢慢吃,這樣的資產/財富可以完全不涉及金錢和交易。但現代社會高度分工,人很少靠自己的勞動便做到自給自足,要依靠金錢為媒介,方便交換生產的成果。原本,金錢只是交易時使用的媒介物,讓有價值的東西暫時依附,但交易頻繁之下,一般人很自然視金錢為資產本身,而且發展出價格機制,以劃一定價的方式去衡量本來不容易量化的有價值事物(譬如被領展大量消滅的人情味)。

由於大多數情況下,資產/財富都關乎錢銀買賣,特別是加入金融的槓桿操作,資產價值的穩定性便讓路給炒上炒落的投機性,資產值可以在短時間內出現極大變動。社會經濟的變質和泡沫化,也由此一步步加深。「資產」的原意,乃積穀防饑,現在主要變成錢搵錢的「投資」工具,價值起伏不定,甚至可以一下子蒸發掉。這變相獎勵從頻繁交易中渾水摸魚、抽佣金或管理費的人。投機取巧的行為,基於金融創富的幻覺,在社會上有了光環,反而腳踏實地工作和儲蓄的人便要被懲罰 — 這要多得王于漸這些經濟學者長年累月地將之合理化,習非成是,「一個有私樓的蠢人,最終會跑贏一個住公屋的叻人。」

但請留意,筆者這樣說,並非一面倒反對金融經濟活動,而是嘗試指出變了質之後,它對人類社會可以造成的破壞和傷害。

註三:美國經濟研究所(AIER)研究員 J.P.Koning 在網誌 Moneyness 提出一個觀點:金錢較適合用作形容詞而非名詞。LikeCoin 發起人高重建基於此,對「金錢」之為何物,有進一步演繹。他認為,比較準確和有用的世界觀,是把各種資產按照價值釐定、儲存、交換三方面功能,尤其是交易能力,來衡量資產的「金錢性」有多高。當金錢是個形容詞,資產是個光譜,而美元、歐元、人民幣等無疑是光譜上金錢性最強的資產。

借助「金錢性」,我們更為掌握遊戲中心代幣、月餅券、土地、房地產、股票、大米、石油等資產的特性和共通點:價值釐定、儲存及交換能力,靠一個具(廣泛)認受性的發行單位/機構促成。不過,高重建認為最重要的是價值多元,偏偏價格卻是一維的,要以單一貨幣衡量萬事萬物,必然會扼殺多元價值。

他舉例,回收業、體育運動「不賺錢」,若非它們沒有為世界帶來價值,便是某地法定貨幣沒有反映這種價值,那地方的政策亦沒有提倡這種價值。因為,一個地方的政策總透過發行和調配法定貨幣而達成。所謂花費在自己倡議的事,藉貨幣發行、人口規劃、福利扶貧、教育醫療等各方各面,每刻都在塑造和影響社會總體價值觀 — 若政府說社會核心價值是創新,但最賺錢是炒賣資產;說重視專業,但前線醫護待遇遠遠比不上行政管理,便反映政策執行上,沒有真正演繹口裡說的核心價值觀。

其實北部都會區和明日大嶼的問題亦在於此。它們沒有清楚交代理念,以及如何實踐,但大量篇幅用來描繪以基建工程重心的宏大藍圖,在規劃方面,土地和房屋著眼於供應量和金錢價值,這便反映構思者著眼於甚麼,最關心甚麼。城市規劃應有的要素欠奉 — 可參考伍美琴在〈公私合營發展土地應體現「以人為本」精神〉— 連人口政策及其結構轉變所帶來的挑戰都沒有認真正視,這些偉大藍圖有幾為香港市民而建設,有幾替力求善治的中央著想,認真思考的人不會不懷疑。

(待續)

 

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