立場新聞 Stand News

合理設計公營劏房方案 紓緩劏房住戶租金壓力

2017/9/14 — 13:32

資料圖片:安達臣道一帶地盤

資料圖片:安達臣道一帶地盤

香港面臨嚴峻的房屋土地問題。房委會的數據顯示,截至2017年6月底,香港一般公屋申請高達150,200宗,平均輪候時間為4.7年。天大研究院於4月26日至6月11日間就香港各界對新任特首的施政期望進行了民意調查,結果發現,市民認為解決房屋土地問題是新政府的首要任務,而在解決措施上,市民最支持的是改善劏房住戶的居住條件。

運輸及房屋局局長陳帆此前表示,由於興建公屋耗時長久,特區政府計劃資助社福機構建設符合安全衛生標准的合法劏房,以成本價租予有需要的人士,滿足市民短期房屋需求。陳帆的表態得到部分發展商和相關基金的支持,弱勢群體也對此表示歡迎。

短期政策的出台與退出原則

廣告

在土地供應不足、公屋建設需時的情況下,社企劏房可以在短期內盡快改善低收入住戶居住條件。此舉屬於典型的短期政策。短期政策設計的質量是關乎其成敗的關鍵,如果短期政策設計失當,即便勉強得以推行,也會損害長期利益,甚至短期結果都不會令人滿意。

合理的短期政策設計需要注意出台與退出機制,基本的原則包括:1,需要符合社會長期總體發展戰略;2,需要從社會長期利益出發;3,要能夠被市民廣泛接受;4,要有立竿見影的效果,同時讓市民控制期望值;5,符合社會發展實際,能夠落地執行;6,切實針對社會發展的痛點;7,建立後續糾偏機制;8,退出計劃要漸次推進。

廣告

把握住這幾點,短期政策才能夠融入長期戰略中,成為長期戰略的階段性成果,獲得較長的生命力;才能夠承受來自於各方的壓力,獲得足夠的生存空間;才能夠順應社會發展趨勢,滿足市民長遠利益,避免合法性危機。最重要的是,建立後續糾偏機制,根據外在環境的變化和挑戰,對不符合長期戰略的因素不斷評估和重塑,短期政策就不會與長期政策相衝突。

紓緩劏房住戶租金壓力

早在2013年,某社會福利機構就在觀塘區進行了貧窮家庭需要調查,當時採集851個生活在政府貧窮線以下的有效樣本,其中私人樓宇的184個樣本全部來自劏房住戶。調查選區中的宜安街、康寧道、雲漢街及瑞和街一帶的16座私人樓宇包括致昌大廈、宜安大廈、立成大廈、興達大廈、聯利大廈、財利大廈、協利大廈、有利大廈、康寧大廈、金橋華廈、順景大廈、瑞和大廈、雲漢大廈、南寧大廈、永昭大廈及南橋大廈,大部分屬於觀塘區議會主席陳振彬的協康選區。調查發現,當年的劏房租金佔其收入的37%,個別例子更高達五成。在租金壓力之下,劏房家庭惟有減少日常飲食的支出。根據劏房受訪居民的數據顯示,劏房的租約最短只有三個月,三個月之後業主可以隨意上調租金,在居無常所的情況下,部分劏房住戶難以有穩定的住所,無法登記成為選民,難以得到當區區議員的協助。

當年筆者便向運輸及房屋局建議,由政府以分期補地價的方式,釋放適宜改建的工廠大廈,宣布設立「公營劏房」與業主競爭,阻止劏房市場的不良苗頭發展為燎原之火,為政府爭取更多時間興建公屋。公營劏房的形式可以類似於60至70年代易裝易拆的臨時房屋,個人實用面積可參考屯門寶田邨單身人士單位標准,即人均8.2平方米,每月租金330港元左右。政府的短期政策能夠改變劏房業主對市場的預期,讓劏房市場上供應增加,業主為穩住租戶,會減少不合理加租情況,甚至凍租。

社企劏房的短期政策性質決定它不可能大規模推行,不過,輿論一出,明顯已達到立竿見影效果,在租金上紓緩了不少劏房住戶的壓力。根據扶貧委員會、前線社工及反對派議員提供的資料,劏房住戶大部分集中在觀塘、深水埗、荃灣及葵湧一帶。目前這些地區的劏房租金的確有放緩跡象。新一屆特區政府想民之所想,急民之所急,即使目前尚處於輿論引導階段,弱勢群體也重新燃起希望。

進一步的政策建議

上述在觀塘區的調查結果表明,劏房的居民即使搬遷,在緊絀的經濟條件之下,居住的範圍仍限於上述16座私人樓宇及協康選區。區議員普遍誤以為劏房住戶並非選民,這與實際情況存在著認知落差。以三至四人核心家庭為主的劏房居民,當中有小孩就讀中小學,造成大部分在當區居住的時間長達六年或以上。針對區議員不了解劏房選民特質的情況,建議在區議會就劏房政策討論之前,向議員介紹所屬選區的劏房住戶實際狀況,表示可以共同解決劏房問題,令該議員在區議會會議上無力反對公營劏房計劃。同時,在選民多樣化的情況下,區議會中的建制派議員,眼中也不可以只有議席,應將服務重點由從前的同鄉會、聯誼會組織,擴大至基層團體,深入低下階層,了解需要。

為減少地區壓力,從博弈的角度來看,建議不要在單一區議會轄區內物色公營劏房用地,而是面向一個大區域,例如東九龍、西九龍等。根據調查所得劏房住戶比例,在域內建立一至兩個公營劏房區,在各區區議會競爭壓力之下,盡快落實方案,而不至於讓方案在某個區議會久拖不決,胎死腹中。

公營劏房的重點是以空間換政府興建公共房屋的時間,因此公營劏房應有時限性及中轉性質。過去的臨時房屋政策最大的問題在於存在時間過長,由1953年一直維持到1998年才全面清拆。這長達45年的時間完全違背了「臨時」的本意。所以,公營劏房應是入住公共房屋的階梯,把基層市民先從不合理的私人劏房安置在公營劏房,讓市民感受到政府的關顧,最後才輪候公共房屋的編配。這種有序安排,即使以目前公屋平均輪候時間4.7年來看,亦屬合理而且在市民期望值之內,可以讓政府有多一些時間建設公共房屋。

為加快公營劏房市場供應,政府應通過分期補地價方式鼓勵工廠大廈更改用途,利用市場的力量協助政府。至於其它合適的土地,可以回收短期合約的土地,或向民政局查詢一些用量極低的土地,進行改建開發。考慮到公營劏房屬於短期政策,目的是贏得時間讓政府加快興建公屋,後續的土地用途需要提前規劃。

公營劏房的管理要標准化、制度化、專業化。當前政府在個人居住環境方面已經制定了一套標準,最明顯的就是公屋單人房屋的規格,所以劏房空間規範化並非無例可循。在租金方面,政府可以定出建議租金,真正體現劏房的福利性質。在小區房屋服務方面,可專門為公營劏房提供保險,低價供水、供電、供氣和維修,使這些房屋得以正常運轉和使用。

我們亦要關注劏房住戶的社會服務問題。有的家庭遷入公營劏房居住,由於林林總總的原因無法遷離,安全、教育、醫療等社會問題紛至遝來。目前政府計劃把部分工廈改建成劏房,而各區的傳統工廈其實是相對集中的,所以,政府最好從現在開始,就規劃各種社會基礎設施的配套服務,避免在正式出租後衍生出更多棘手問題。

原刊於天大研究院

發表意見