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【囤地共享】地產商魚塘土儲大起底!

2018/12/14 — 21:48

本土研究社製圖

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地產商一直都以持有農地儲備作為支持公司股價、證明未來賺錢能力的其中一個指標。在四大地產商各自的最新年報中,我們可見到恆基(417 公頃)、新世界(158 公頃)、新鴻基(320 公頃)和長實(92 公頃),合共持有近 1,000 公頃的農地儲備。雖然按既有城規條例,無保證農地可以改劃建屋;但地產商囤積的農地愈接近改劃完成,在年報上就是愈有價值的資產。

這 1,000 公頃農地,在土地大辯論期間突然成為政府口中很適合短期內增建房屋的土地來源,更指定用「公私合營」模式發展。然後由董建華牽頭、中港地產商拱照的「團結香港基金」,就以「研究報告」為這發展模式背書,可見地產界十分歡迎「公私合營」,絕非林鄭口中:以地產商土地提供公營房屋符合公眾利益這樣簡單。而政府亦一直未曾公佈這 1,000 公頃農地的實際地理位置、適合發展與否,就單純以公關宣傳攻勢向公眾推銷「土地共享」計劃。

我們透過查冊和分析公司董事關係網,發現四大地產商關連公司單在新界西北的「濕地保育區」和「濕地緩衝區」內(即由落馬州邊境、米埔、大生圍至南生圍一帶,下文簡稱「濕地區」),就持有合共 398 公頃的土地,佔範圍內私人地段的 54%,亦相當於四大地產商申報農地儲備的四成。顯示四大地產商在「濕地區」範圍囤積大量土地,隨時等政府開綠燈就動土發展。而「土地共享」計劃一旦落實,這批位於生態較敏感地帶的土地亦隨時因而被「釋放」作房屋發展。

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而進一步追查四大持有的這 398 公頃位於「濕地區」的農地,我們發現當中達 145 公頃的地段、曾涉及違例發展而被執管 ,例如擅自改作棕地和非法填塘、填土等;與此同時,亦有 309 公頃的地段曾經申請改劃作住宅用途,並以各種名目,例如自願交出部份建成單位作公營房屋,發展後濕地依然「無淨損失」為理據,多年來在城規會嘗試闖關。相關研究結果可參見《竭澤而築:新界西北魚塘業權調查》。

研究範圍的生態價值由 1995 年開始受《拉姆薩爾濕地公約》承認,其官方網頁形容位於米埔的拉姆薩爾濕地是「一個淺水近岸海灣,擁有廣泛的潮間帶泥灘,背靠矮小的紅樹林,基圍和魚塘」;地理上位於季候鳥常用的「東亞澳大利亞飛行路線」,歷史可以追溯至 1930 年代的利用潮水漲退養蝦的基圍和漁塘作業,構成了獨特的人造生境(artificial habitat)和半人造生境(semi-artificial habitat)的微妙的互動,支撐多樣性的野生動物。

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而政府的缺地論述下,土地房屋政策一直有向具生態價值地點開刀的傾向。上屆特首梁振英就以房屋發展之名,大舉開發「綠化地帶」土地,更繞過既定程序「邀請」房協自行研究發展郊野公園土地建屋。而林鄭亦不斷以藉口推搪,堅持拒絕任何規劃優次原則,無視民間提倡先用棕土、高球場及閒置未善用官地,這三個土地來源已能滿足政府口中 1,200 頃的長遠土地需求。今日林鄭美其名以「土地共享」讓地產商提供一些公營房屋用地,實情卻極可能幫助地產商釋放南生圍、新田及米埔一帶等囤積多年的農地魚塘大規模建屋套現,成為赤裸裸的利益輸送。

 

《竭澤而築:新界西北魚塘業權調查》報告全文
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#放開南生圍
#港人後花園慘遭地產商蹂躪

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