【土地共享計劃】元朗濕地緩衝區 新地申請建25層高大廈 團體憂影響南生圍保育

【新增新地回覆】
新鴻基地產今年 2 月,取得許可在元朗南生圍東成里發展「跨代共居房屋」項目。事隔不足半年,新地轄下公司,在 8 月再向發展局申請發展旁邊一幅位於蠔洲路,5.9 公頃的土地,以興建 8 棟 24 至 25 層高的住宅,挑戰在「濕地緩衝區」内作中高密度發展。有團體指,發展商企圖透過「土地共享」等模式,或才成爲長驅直進發展濕地的先例,破壞候鳥的棲息地,擔心發展附帶的光污染及噪音,更影響候鳥判斷飛行方向,帶來更多鳥撞。

發展位置位於元朗南生圍南邊,近蠔洲路位置,正式濕地保育區界限旁邊,亦屬於「濕地緩衝區」,發展區域内亦包括 2 個池塘,並計劃在旁設置室外游泳池及會所,而發展區旁邊,更有至少 10 個供侯鳥及鷺鳥捕魚的活躍魚塘。

《立場》記者日前到上址,發現該位置長滿超過 2 米高的雜草,不時聽到有鳥叫聲,與緩衝區外、元朗站一帶的大型商場及數十層高的住宅,形成强烈對比。

發展位置位於元朗南生圍南邊,近蠔洲路位置,長滿超過 2 米高的雜草。
緩衝區内的地段,與元朗站一帶的大型商場及數十層高的住宅,形成强烈對比。

翻查地政署提供的航拍照片,2000 年的航拍照片顯示,新地持有地段位置依然有小型建築物,四周有大片魚塘。2010 年則可見,該地段已被平整,未見任何建築物、樹木;坐落在地段旁邊的多個魚塘疑似被植物覆蓋及有「乾塘」狀況。而《立場》本周所攝的照片,則顯示地段繼續未見任何建築物;地段附近一帶的魚塘面積亦大幅縮小。

2000 年的航拍照片顯示,新地持有地段依然有部分小型建築物,四周有大片魚塘。
2010 年則可見,該地段已被平整,未見任何建築物、樹木;坐落在地段旁邊的多個魚塘疑似被植物覆蓋及有「乾塘」狀況。
而《立場》本周所攝的照片,則顯示地段繼續未見任何建築物;地段附近一帶的魚塘面積亦大幅縮小。

發展密度增 12 倍 與政府合作或可闖關

新鴻基地產發展有限公司的子公司,合域有限公司、誠君有限公司及富任發展有限公司聯合提出申請,將元朗蠔洲路、近東成里的私人地段及附近的官地約 5.9 公頃土地,興建 5 棟 25 層高、共 2616 個資助單位,及 4 棟 24 層高、共 1474 個私人住宅單位,預計可供超過 1 萬人居住。計劃亦包括興建交通道路、私人會所、幼稚園及巴士總站等社區設施。

發展商在發展「濕地緩衝區」前,須進行生態評估,並維持低密度發展,一般發展密度不超過 1,多維持在 0.2 至 0.4 之間。城規會曾在 2018 年 1 月,批准新地在上址興建 57 幢單幢、僅 4 層高的洋房,當時發展密度為 0.34 。然而,新地8月提出的「土地共享」模式,密度卻高達 4.14 ,與先前相差近 12 倍。

新地在濕地緩衝區,企圖發展中高密度項目早有前科。今年 2 月 26 日,城規會在附帶條件下,批准新地在元朗南生圍東成里地皮,即與上述蠔洲路僅隔一條小路的位置,興建 8 幢 8 至 21 層高的住宅大廈,以提供合共超過1500 個單位,其中部分單位採用長者友善設計,達至「跨代共居」的目標。新地在有關地點曾分別 3 次入紙,申請發展該土地,包括綜合住宅項目、填土及挖土,城規會全部批出有附帶條件的許可。

縮減活動範圍 被光誤導失方向撞樓宇

香港觀鳥會總監余日東補充,南生圍及后海灣一帶,有大量鷺鳥及水鳥,包括有黑面琵鷺、鷙鳥等國際受威脅鳥種,而興建中高密度的大樓,變相減低鳥類内的活躍範圍,「冇高樓大廈時,個天空係屬於啲雀仔,但如果有高樓大廈喺度,啲雀仔真係會因為咁改變航道.......缺乏緩衝區其實代表雀仔嘅活躍範圍會細咗。」

觀鳥會保育主任黃雪媚表示,附近有至少 200 對鷺鳥生活,例如對人類活動較爲敏感的池鷺,及常見的小白鷺,它們的喂哺頻率高,「基本上每次一攞完嘢食返去就即刻走」,他日高密度樓宇建成,或延長其飛行路線及增加繁殖壓力。

她指,濕地保育區是候鳥的中轉站,而緩衝區一帶是候鳥與濕地的連結,將來高密度的大廈建成,屋内的光污染,會影響候鳥判斷飛行方向,「誤以為係光向嘅指引,就會撞落玻璃,帶來更多鳥撞。」

豬頭骨肥肉 或成長驅直進濕地先例

黃雪媚形容,地產商的野心不斷,而新地的申請是一個濕地發展「前鋒」,「如果(政府)批咗,好明顯就係一個先例......未來其他項目好大集會都會批,形成圍牆」,慨嘆若當局批准有關申請,等同廢除濕地緩衝區制度,「當你唔知道個影響係幾大嘅時候,要用返一個防患於未然嘅原則,起完 10 層係咪真係冇事呢?影響係返唔到轉頭的!」

本土研究社成員陳劍青則指該位置猶如「豬頭骨」,坐落在濕地保育區,與緩衝區的交界,難以發展高密度項目,然而發展商企圖利用土地共享先導計劃等,試圖增加密度,「土地共享嘅計劃好似俾佢(發展商)將一啲豬頭骨,由好低密度變成好高密度......喺市區二十幾層唔係啲乜嘢,但係喺濕地整整 25 層,我會預視到國際濕地(南生圍)有機會會被除名!」

他指,新地持有的這個地段,剛好緊貼獲批發展「跨代共居」的東成里地皮,待將來「跨代共居」項目的基礎建設等建成,就可減低發展成本,更有機會成爲繼續開發濕地緩衝區及保育區的藉口,「好似長驅直進咁,延伸更入的濕地範圍,會唔會有更進一步嘅濕地大開發?」

强調可發展緩衝區 稱政府未失規劃主導權 

《立場》就申請向發展局查詢。局方回覆指,目前接獲 3 宗土地共享先導計劃的申請,其中 1 宗涉及「濕地緩衝區」,强調現時機制並未禁止在「濕地緩衝區」進行發展,有關項目須跟隨既定的程序及要求,並須按有關部門的意見,進行相關評估,及提出可接受的環境緩解措施,以支持其發展申請。

發展局澄清,政府失去規劃主導權的説法並不成立,土地共享先導計劃是補足而非取代,政府在私人土地作特定公共用途的規劃工作。

新地表示,從沒在該地段填塘或平整土地,僅移除土地上已空罝的臨時構築物,亦曾委託顧問進行環境生態評估,並已在申請時表明會採取調整建築物的佈局等措施,達至濕地零損失」。

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