圖片素材來源:本土研究社製圖、Google 地圖截圖

土地共孽 — 濕地門口層層疊 林村樓 39 層高人口 Double

#土地共享

繼南豐打頭陣之後,恒基、新鴻基今日再入兩個大型「土地共享」申請,分別建議喺大埔汀角路起 17 層、對著南生圍起 25 層、林村裡面起 39 層嘅住宅大廈,位置偏遠,一睇就知呢種由地產商主導嘅規劃模式出現極大問題。

極高密度唔單只衝擊地區規劃佈局,當中政府要俾動輒億億聲嘅修橋補路收地成本,為咗服務地產商提出嘅山旮旯位置,拖走埋本身處理房屋土地問題嘅規劃資源,仲有機會順路破除埋同區地產商土儲嘅發展限制。

如果你睇新鴻基嗰塊可謂貪婪之最,本身位處濕地緩衝區,發展密度由 0.34 變 4.14,暴增 12 倍。地產商建議政府開個條路,仲會駁到去丁屋大王王光榮(部分)持有嘅超巨型潛在套丁土儲,亦都好有機會順路緩解埋附近新鴻基剛拎咗嘅 1,500 間「跨代共居」豪宅項目。咁濕地啲雀冇得留低? 新鴻基話個樓契會要求住戶唔好光污染對出南生圍濕地,就做到減低對濕地環境影響,真係好「有效」。

其實恆基嗰塊都不相伯仲,39 層勁過誠哥個洞梓觀世音像,本身揀嗰塊地係曾經先破壞後發展嘅經典例子,呢個發展計劃仲會帶來額外多 34,000 人,係現時整個林村谷人口嘅約莫 1.5 倍,想像下林村條雙線雙程路會發生咩事,即使政府開多兩條大路幫佢駁到入林村嘅樽頸位,起好後包保日日大塞車,同引發原有選擇鄉村生活嘅居民移民潮。

究竟呢條屎橋邊個咁叻諗出嚟?翻查返成個土地共享政策嘅歷史脈絡,最早追溯到工商界代表黃友嘉嘅智庫 2012 年已經提出相類似嘅建議,及後 2017 年由林鄭開展「土地大辯論」,預設地產商農地要用「公私合營」模式發展。政府話避免土地共享計劃令人有官商勾結嘅觀感,成立個「土地共享小組」提供第三方意見,竟然委任返黃友嘉做主席,真係好可信噃。

歸根究底,係公私合營呢個遊戲設定,必然導致規劃災難。呢個分地遊戲嘅最核心精神,說穿了就係透過倍大原有用地上嘅發展密度,將額外多咗嘅樓面俾七成政府起公屋,地產商自己再在原有地盤以上擸多三成。在此玩法之下,註定咗地產商一定會拎啲本身好低密度/豬頭骨嘅地出嚟玩,再將密度無節制擠到最極大,反正都係政府出錢支撐個交通負荷,再圈埋附近嘅官地入去計大條數,亦都可以幫地產商收埋啲自己收唔到嘅小地主/民居嘅地。

本身一直行之有效嘅政府主導收地規劃,可以平衡到發展密度/生態環境/社區配套/用地選址等等元素,依家因為政府唔忍心收地產商土儲,變咗由地產商主導呢個層層疊遊戲,註定咗成個城市要為地產商暴推發展密度嘅貪婪而承受土地共孽。

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參考資料:
發展局 2021 年 8 月 6 日〈土地共享先導計劃再接獲兩宗申請〉
〈香港公私合營的歷史真相〉

 

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