【土地問題】重温過去三年「鬥地主」之路 本土研究社:發展商「捐地」背後仍有賺

上月中,路透社報道指中央向地產商施壓,地產商在澄清之餘,恒基、新地、會德豐及地產建設商會均指支持甚至配合政府增加土地房屋供應,恒地李家誠在《文滙》專訪中,稱發展商可扮演更積極角色。不過,路透社報道刊出後兩周,具體行動暫時只見新世界宣佈成立非牟利房社企,新世界解釋,社企自去年起籌備。

施政報告下周出爐,各大傳媒已引消息預告,政府將大動作覓地。《立場》整理四大地產商把持新界農地的現況、近年發展商如何「盡社會責任」捐地、借地,以及政府有關政策。

研究土地房屋的本土研究社陳劍青認為,發展商所謂「捐地」,在背後仍「有賺」,而政府土地政策仍是親商界,兩者的舉動只是「令到你感覺佢地係做緊嘢」,解決房屋問題或者只是一廂情願。

《立場》7月到訪馬屎埔,近麻笏河的位置,一大片土地已變為地盤。(Nasha Chan攝)

誰是最大地主?

說地產商在新界坐擁大量農地,但到底有多少?《立場》翻查四大地產商的業績報告及傳媒報導,發現單計四大地產商在新界的土地儲備,已至少有948.1 公頃,即是 50 個維園,亦是全港 4900 公頃農地的兩成。

其中,恒地在業績報告中直認是全港擁有最多新界土地發展商。截至今年 6 月底,恒地有約 4460 萬平方呎(414.3 公頃)新界土地,其中138 萬平方呎位於粉嶺北及古洞北新發展區、614 萬平方呎位於洪水橋新發展區。

新世界方面,截至 2020 年12 月底,集團的新界農地應佔土地總面積達 1,646  萬平方呎,其中近 7 成(218.4 萬平方呎)位於元朗、一成三位於北區(1879.7 萬平方呎),其餘分佈沙田、大埔及西貢。

新鴻基地產及長實年報均未有直接交代新界土地儲備面積,摩根士丹利及摩根大通就預測新地有約 3,100 萬平方呎農地(約
287 公頃),數字僅次恒地;長實則有 1,000 萬平方呎(約 92.9 公頃),是四大發展商中最少。

陳劍青提醒,地產商或會透過中介公司持有土地,未有計入年報數字,連查冊亦未必馬上發現。換言之,地產商實際可以控制的土地面積可能更多。

新界農地(資料圖片)

官媒 19 年發文後 新世界等四地產商一蚊借地

地產商的土儲積累多年,但「鬥地主」的輿論則在 2019 年初見。在反送中運動期間,中國官媒將土地房屋問題、香港「深層次矛盾」的矛頭指向地產商,甚至直接提出要《收回土地條例》收地。

2019 年 9 月,《新華社》及《人民日報》先後發文,將反修例運動的「深層次矛盾」是源於高樓價、上流機會不足,《人民日報》文章提到「地產商是時候釋放最大善意,而不應只打自己算盤、囤地居奇」,建議動用《收回土地條例》收地。

至 10 月,長實創辦人李嘉誠提到希望從政者對年輕人「網開一面」,中央政法委微博「長安劍」發文批評是縱容犯罪之餘,更在文章中形容李嘉誠等房產商「囤地圈錢」。

資料圖片,圖左:李澤鉅,圖右:李嘉誠,圖片來源:希望之聲

當時最先反應的是新世界,9 月底已宣佈借出 300 萬呎農地建公屋及社會房屋。其後恒地、會德豐及新鴻基亦在 19 年 11 月、20年 1 月以類似形式,借出合共 122.8 萬呎土地建屋,年期 7 至 8 年。(詳見下表)

新社聯上周二(29日)公佈,將在錦田營運過渡房屋,最快 2023 年落成入伙,其實就是 19 年恒基借出的土地。

建制力銷收地 林鄭僅「打開口牌」

2019 年 9 月同樣正值施政報告前夕,建制派力銷動用《土地收回條例》收地,民建聯在《東方》頭版落廣告稱「收地建屋 刻不容緩」,工聯會就見發展局局長黃偉綸,就連經民聯立法會議員、永和實業董事長林健鋒亦說贊成收地,僅指要按地段、性質彈性處理。

當時,地產及建造界議員石禮謙形容倡議是「打地產商」、創造矛盾,直言政府是由於民望跌至谷底才想「做啲嘢」,令人覺得政府有做工作。

最終該年轉在網上公佈的施政報告就提出,收茶果嶺等三寮屋共 20 公頃土地,計畫未來五年會收回 400 多公頃私人土地。

資料圖片,來源:Steven Wei @ Unsplash

20 年未見捐地 21 年夏寶龍發言後即「土地共享」

地產商「捐地潮」以及收地呼聲主要在 2019 年下半年維持,土地議題在 2020 年淡出輿論中心。即使政府去年 5 月推出「土地共享先導計劃」,亦一度乏人問津,未見引起太大關注。直至今年 3 月初,先有政府動用「尚方寶劍」,收回錦田 108 幅私人土地,涉 12.3 公頃,部分為長實、恒地持有;同月國務院副總理韓正提到香港社會貧富懸殊大,需解決房屋問題,土地議題再次回到公眾視線。

今年 5 月,政府再收粉嶺及元朗的三塊土地,共涉 1.59 公頃,為新鴻基及新世界持有。7 月,政府「完善選舉制度」後,港澳辦主任夏寶龍籍《港區國安法》實施一周年研討會,表明希望香港告別劏房及籠屋。

夏寶龍發言後一周,政府公佈接獲南豐發展申請土地共享計劃,是計劃推出一年多以來首有發展商申請;8 月,再有新地、恒地及會德豐地產申請土地共享計劃。

陳劍青:土地共享僅「政府出雞,地產商出豉油」

回看 19 年以來官媒及中央官員放話後,地產商借地、捐地,政府亦有收地。不過,陳劍青認為,地產商及政府只是努力表現自己,「令到你感覺佢地係做緊嘢... 純粹係一種感覺」,指地產商本身沒有誘因為政府降決問題。

他解釋,所謂的「捐地」項目,地產商仍然「有賺」。他以恒地及會德豐的土地共享計劃申請為例,發展商曾計畫在該片社山村的農地建千多個單位,反映地段本身不適合大規模發展,但今次的申請一舉將預計落成量加大至逾 1.2 萬,扣減 7 成資助房屋,仍有超過 3000 單位供私人發展。他續指,地段位置偏遠,政府要額外建道路基建,形容是「政府出雞,地產商只係出豉油」。另外,發展商亦會將官地範圍計入頂目,如南豐的大埔汀角路計畫就有四成是政府地。

他批評,政府其實可以直接收回土地建屋,但反而推出計畫「夾埋啲地產商,好似與虎謀皮」,又質疑過渡性房屋只是「幫地產商過渡、幫佢地平整土地」,無助解決問題,「起完幾年之後就會冇咗,如果到時房屋問題再嚴重咗咁點?」

他亦不滿政府收地速度,指林鄭 2019 年預告五年收 400 多公頃地,但 2 年過去,僅收 13.89 公頃新界地,明顯是「交唔足功課」。

陳劍青

本研社料精簡城規程序 非打壓地產商

本土研究社成員夏淳權估計,施政報告仍然會加快覓地,但方向似是精簡城規程序、放寬濕地緩衝區地蹟比,「好難話係打壓」。陳劍青續道,林鄭過往的土地政策都是親商界,比如之前提到「土地共享」、原址換地發展新界東北等,反而是鼓勵囤地。他又舉例說,現屆政府提出「基建先行」,會為發展區建交通配套,但審視棕地時卻未有同一標準,「棕地又唔基建先行?」

他表示,其實就算未動用「尚方寶劍」收地,只要設一手樓空置稅,已對樓價有大影響,但去年撤回議案,「咁咪繼續炒,繼續有個投資需求」,直言政府一直避開需求面向的問題。他分析,政府仍要依賴地產商稅收等,相信未來一年土地政策都未必有大變化。

立場新聞資料圖片

遊戲規則已改變? 陳劍青:「壟斷」一詞或成地產界可變動紅線

不過,陳劍青認為,路透報道提到「不再容許壟斷行為」一句可堪玩味。他表示,「壟斷」一詞或成地產界可以變動的紅線,「你唔知佢之後會唔會無端端就拎隻字出嚟,話你有意圖、助長(壟斷)行為... 呢個對香港人可能司空見慣,但對一個大企業嚟講, 要睇 foreseeable future 、估到未來賺幾多錢」。

他認同,恆地擁地最多,最首當其衝,而且又多建「納米樓」,與中央要「告別劏房」的口號大相逕庭;而新地囤地量亦不少,形容新界東北北環綫附近一帶全都是新地的土地,「新田站都變新地站」,相對之下長實近年的土儲就未見再大增長。

本土研究社亦分享另一個觀察,他們在 2019 年的研究發現,中資參考傳統地產商模式囤地,包括雅居樂伙建旺集團擁 200 萬平方呎南丫島地。陳劍青指,目前中資地產商擁有的土地比傳統地產商是「蚊比同牛比」,而且傳統地產商已霸佔「靚地」,中資只有較難發展的祖堂地、濕地,如往後放寬祖堂地買賣、濕地緩衝區限制,或會有利中資坐大。他笑言,遊戲規則可能如地產商所願無變,只是要「換莊」,改由中資進駐。

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