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大型青年宿舍引發「關公災難」

2021/4/20 — 16:54

圖片素材:Google 地圖截圖、民政事務局文件

圖片素材:Google 地圖截圖、民政事務局文件

耗資超過 4 億 3,000 萬元公帑的上環文武廟毗鄰興建的東華三院大型青年宿舍項目,最近於立法會工務小組上秒速通過,預計於 2024 年落成【註 1】。火速通過背後,項目實際上曾極富爭議,卻再於立法會即將闖過財委會最後一關,似乎今日關公都難避災難。

上環文武廟現為香港著名法定古蹟,然而文武廟距離青年宿舍選址僅 2.4 米(同屬東華三院之廣華醫院之擴建工程便與法定古蹟東華三院文物館至少保留 12 米緩衝距離),隨時對文武廟產生結構性破壞。當區土力結構一向脆弱,過往就曾受工程影響。恐是次工程觸發牆身現裂痕,瓦片剝落,更甚因打樁而影響百年建築之地基,繼而發生沉降【註 2】。2018 年,廣華醫院擴建工程就曾因工事出現沉降,使醫院及當中的東華三院文物館受影響,及後工程更需停工三個月,偏偏這次青年宿舍項目之顧問報告卻欠缺了重要的土力結構評估【註 3】,仍能在立法會照過可也。

如果大家還未有忘記,眾多民間團體曾質疑過青年宿舍項目將會對古蹟產生景觀視覺災難,於是曾提出社區圖書館、文物教育中心和社區會堂等用途作替代,卻不獲考慮【註 4】。東華三院及政府計劃在新建築之地面層設立小型文化廣場,原意為「協調景觀」,及補足文武廟之空間需要,然而亦無阻其發展規模及視覺影響。

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各方面的潛在代價,為何用途仍然要堅持改建成青年宿舍項目?事實上,如此用途上的改動,很可能無視了《文武廟條例》限制相關批地只能用作「寺廟修繕」、「華人慈善」及「辦學」用途的初衷【註 5】。反而,改為青年宿舍發展,就能變成以市場租值方式制訂租金水平。現行政策雖曾訂明宿舍租金不可超過私樓市值租金六成,但就以青協在大埔的宿舍項目 PH2 之宿舍租金已可高逾 8,700 元【註 6】,而中西區之私樓租金更是港島各處最高的【註 7】,日後落成之宿舍租金定價將動輒逾萬元,且還有持續上漲之可能,比起過往免費義學,攪地產向青年人食租的生意,或許才是「做善事」的最新玩法。

回顧政府一系列青年宿舍的發展計劃推出已接近十年,每個項目動輒豪擲幾億公帑、租金水平與私樓掛鉤,實際上根本幫不了年輕人儲錢,最終還是需要依賴劏房、工廈單位,甚或與家人同住去解決青年人住屋的實際需要。所費不菲卻未及排難紓困的房屋項目,卻造成社區環境擁擠及不協調的惡果。這場「關公災難」雖已悄悄發生,但應在歷史中被記下一筆。

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參考:
【註 1】立法會財務委員會工務小組委員會討論文件:42QJ青年宿舍計劃 - 東華三院青年宿舍的建造工程
【註 2】中西區關注組:反對在文武廟範圍建21層青年宿舍 恐破壞法定古蹟促城規會否決
【註 3】逾百億重建挖地庫 廣華醫院旁法定古蹟沉降超標 停工3個月
【註 4】文武廟旁建文化廣場 團體反對 倡改建圖書館
【註 5】張朝敦:上環文武廟現址 1847年獲政府批地是為了建華人學校
【註 6】青年宿舍PH2月租最貴逾8,000元 青協:無錢賺 自負盈虧挑戰大
【註 7】《香港統計月刊》表 8.12 私人住宅樓宇新訂租約平均租金及租金指數

重溫:《敢怒敢研》第五十一集〈青年宿舍慘成地產項目〉

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