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學好經濟邏輯避免被騙!明日大嶼建造成本不一定與地價同上同落

2019/3/22 — 19:52

圖 1 香港樓價指數年度變化及建築工程投標價格指數年度變化,2010 Q2 - 2018 Q2。(作者製圖,資料來源:差估署及建築署)

圖 1 香港樓價指數年度變化及建築工程投標價格指數年度變化,2010 Q2 - 2018 Q2。(作者製圖,資料來源:差估署及建築署)

各位同學,大家要學好經濟邏輯,避免被騙!

日前政府公布有關東大嶼人工島(明日大嶼計劃)的總建造成本為 6,240 億元,朱凱廸議員和我都指出政府一般向財委會申請撥款均以付款日計算(MOD),包含價格調整準備金,若以MOD計,則人工島的總造價其實接近一萬億港元。

然而,發展局局長黃偉綸在港台節目竟然話:「情況如『水漲船高』,政府支出能力及項目收益日後同樣增加。」[1] 似乎意指如果成本上升,樓價和賣地收入同樣上升,有利可圖的結論不會因為用 MOD 計算而改變。

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不知黃局長是故意誤導公眾,抑或真係唔識,經濟邏輯強調成本與價格差別,兩者受不同因子影響,成本與售價不會如「水漲船高」,同上同落,起碼在短期而言,否則根本不會有人蝕本清盤,建築工程豈不變成包賺不蝕!

事實上,政府和土供組一直遊說市民支持東大嶼人工島所用的理據就是增加土地儲備才可令地價下跌,因而令樓價回到大部份市民可負擔的水平,甚至可以住大尐!換言之,政府自己認為增加土地供應便可拉低地價和樓價,而增加土地供應不會同時令建造成本下降,反而應該會令填海工程造價上升,所以政府自己的理論早已否定了成本與售價會「水漲船高」,同上同落的推論!但最近黃局長的言論似乎是說漏了咀,增加土地儲備原來不會令樓價可負擔,局長認為「土地價格上漲的幅度是比一般通脹快,所以是否會令庫房一貧如洗,其實是不會的。」[4] 繼續高地價政策昭然若揭。然而,投資可升亦可跌,局長未有向市民說明投資風險,是非常危險的騙案案情。1998 年至 2003 年的樓價下跌 67%,我們這一代刻骨銘心,即使是近年,樓價也有上有落,波動比通脹和建造成本的波動為大。

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口講無憑,證據最能說服人。圖 1(見上圖)是過去 8 年的香港樓價指數年度變化與建築工程投標價格指數年度變化,兩者的相關度為 44%,同步關係不高,而且樓價的升幅在大部份時間均比建築成本的升幅為高,有時更高出 5、6 倍。若比較兩者在過去十年間的總變化率,2018 年第二季的樓價比 2009 年第二季的樓價上升了 227.8%,而同期的建築成本只上升了 75.7%,差天共地!再比較過去三年的總變化率,2018 年第二季的樓價比 2016 年第二季的樓價升了 39.5%,但同期的建築成本卻下跌了 2.8%,一升一跌,客觀事實否定了兩者有「水漲船高」,同上同落的關係!

而且,政府所依賴的賣地收入估算,嚴重高估,才勉強令到項目有錢賺。商業用地供應比規劃署的《香港 2030+》推算長遠需求量多出 3 倍,仍可假設全部商業用地可以高價賣出。[2] 住宅用地的售價估算為每平方呎 10,000-12,000元,若加上建築成本 3,500 元 [3],樓宇每呎成本(以今日價格計算)已經要 13,500-15,500 元。假設一個 600 呎單位,單位成本已達 810-930 萬元。若政府假設水漲船高,即到時每單位售價必定超過……!!!

至於有另一種對局長講法的解讀認為:「造價升,政府其他收入亦會升」[4],這是更危險的理解:必須指出工務工程(包括東大嶼人工島工程)的財務來源一般只會來自土地相關收入,其中以賣地收入為主,即基本工程儲備基金制度,因此正如上文所述是不一定隨通脹升跌的。

相反,若局長意指人工島工程的支出將由其他政府經常帳收入(如稅收)支付,這可不得了,現時已經不足以支付經常性開支的經常帳收入,若再調撥作工務工程支出,勢必影響醫療、社福和教育等開支! 

 

參考:
[1] 明報(2019)【明日大嶼】以付款日計算成本近萬億? 黃偉綸:收益也會「水漲船高」,3 月 20 日。
[2] 姚松炎(2018)明日大嶼人工島的商業用地賣地收入估算,11 月 7 日。
[3] RLB (2018) Hong Kong Report: Quarterly Construction Cost Update, Dec.
[4] Now 新聞(2019)黃偉綸:明日大嶼造價升政府其他收入亦會升,3 月 20 日。

(標題為編輯改擬)

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