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尚欠 1,200 公頃土地?根本高估!

2018/9/27 — 18:07

圖片來源:團結香港基金會

圖片來源:團結香港基金會

【文:林芷筠(本土研究社成員、影子長策會成員、城市規劃師)】

建 2,200 公頃東大嶼人工島好不好?要回答這個問題,先要處理三個層次的前設。前設未處理好,這問題就多餘。首先,香港到底尚欠多少土地?政府估算的 1,200 公頃短缺是否準確?二,即使需求估算難以準確,就當需要增加土地供應,但比較了所有可行方法下,填海是否必需?三,就算要考慮填海,這個選址及如此規模是否適合?

團結香港基金重金禮聘專業顧問做技術及生態評估,但顧問只是集中回應第三條問題中的一部分,而非第一二條。不如先搞清前設基礎好嗎?

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私營房屋土地逾半低密度

所謂的 1,200 公頃土地短缺,當中 230 公頃屬房屋土地,此數如何得來?政府《2030+》以當年《長遠房屋策略》估算基礎,估計至 2046 年要新增一百萬個單位,當中公私比六四。要建一百萬個單位,就要 1,670 公頃土地,減去預計供應 1,440 公頃,尚欠 230 公頃。但雖然公私房屋單位數目六四比,其公私房屋土地需求卻調轉,分別為 560 公頃(公)及 1,110 公頃(私),即 34:66。

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為何分別如此大?《2030+》只列出公私營單位假設平均單位面積分別是 50 及 75 平方米,但到底私營房屋土地假設地積比為多少?有市民幾經追問規劃署,終得回覆(見表一)。

規劃署提供了各類私營單位類別的假設單位比例及地積比,我再以其資料推算各類位類別所需土地面積,但加起來只是約 1,000 公頃,現暫且假設預多 10% 作內街或其他規劃上需要,以得出《2030+》預計的 1,100 公頃私樓土地需求。就上表所見,原來地積比 1 至 3 的單位類別,預計總單位供應只是 35%(14 萬個),但足佔私樓土地需求面積 70%(775 公頃)。

就此公私房屋土地需求分配不均,我曾屢次向土供組提出質疑,但主席黃遠輝只辯稱,因有些土地偏遠,如遠離市區或新市鎮,沒有鐵路接駁,難建高密度。這個當然明白,但問題是政府計了 40 萬私樓單位的需求,要填補此需求竟用到只能建低密度住宅的土地?如果能集中在適合發展中高密度的土地建屋,那就大大減少低密度住宅地需求,減低將自然郊區改造成住宅的威脅。即九肚山已建成不用拆,但我們不需要再建多幾個九肚山。如將平均單位面積 80 平方米一類的地積比定為 4,而 C 至 E 歸納為單位面積 120 平方米、地積比2.5的一類,那私樓佔地需求只是約 818 公頃。其實已足夠讓目前住得逼的「住大啲」(見表二)。

連帶那公營住宅土地需求 560 公頃(地積比約 6),住宅用地只需 1,378 公頃,政府預計可供應的 1,440 公頃住宅地已供過於求,甚至可將部分已規劃作住宅的土地撥作其他用途。

本土研究社製圖

本土研究社製圖

不明不白的特別設施需求

除房屋土地需求含水份,1,200 公頃中佔 700 公頃的其實是「政府、機構或社區、休憩用地及運輸設施」。當大家以為是一般交通基建及社區配套等,理應必須,但其實當中包含大量需求成疑的設施。如靈灰安置所 75 公頃、污水處理廠多過 130 公頃、石礦場及岩石加工設施 90 公頃等,所有加起來總需求約 2,600 公頃,減去約 1,900 公頃預測供應就尚欠約 700 公頃之多。

為何以上值得質疑?就以靈灰安置所為例,黃遠輝曾提及該 75 公頃需求包括 25 公頃作為沙嶺墳場擴建。按近幾年公營骨灰龕項目規模,每一公頃地盤面積可建約 6 萬個龕位,包括了地盤內骨灰龕大樓、車路、泊車位、花園、輔助設施等。目前香港一年死亡人口約 4 萬,至 2035 年也不過約一年6萬。如此推算,75 公頃足建約四百萬個龕位,夠用到世紀末,何況近年大力鼓勵採用海葬和紀念花園呢。
 
再論污水處理廠,如目前沙田污水處理廠佔地約 28 公頃,屬二級,每日可處理 34 萬立方米,足以應付沙田約 60 萬人口所用。何以預計未來新增 100 萬人口要多近五個沙田污水處理廠的土地?何況政府現正計劃將幾個現有污水處理廠搬入岩洞以騰出土地作其他用途,為何倒過來要為污水處理廠覓更多土地?

奇怪估算多不勝數

還有商業用地,有些人以商業核心區寫字樓租金不斷上升來合理化供不應求,但按政府數字,非商業核心區甲級寫字樓及一般商貿區的用地估算至 2046 年有盈餘約 43 公頃,即供過於求,但政府沒打算用以應付其他商業用地需求;工業村需求估計約 157 公頃,這大約是兩條現有工業村之規模,為何還要建多兩條工業村?康樂及消閒設施又要地多過 250 公頃,但聲稱能舉辦國際大賽的啟德體育園佔地只是 28 公頃,另一邊廂數百公頃私人會所土地若能全面開放予公眾已能滿足康樂需求,也無須破壞本有康樂意義的自然郊區或郊野公園以迎合所謂需求。資源錯配、政策偏袒少數、選擇性作估算,才會造成所謂「土地短缺」的表象。

若每項估多了點,加起來就估多數百公頃。估多了不是無所謂,留作土儲就算;而是意味著要從大自然掠奪更多「共有資源」,以改造成更多不必要、私有化資產或政府鎖住不讓公眾享用的土儲。連估算本身都透過數字遊戲進一步加劇土地分配的失衡,這並不是冠冕堂皇的「未雨綢繆」,而是巧立名目的「土豪掠奪」。

最後,若必要增加土地供應,新發展區外棕土 730 公頃、軍營土地(除青山靶場較難以發展外)約 550 公頃、私人遊樂場地契約土地 400 公頃、低用量政府土地最少 200 公頃,以上多管齊下已夠填補短缺,東大嶼根本無需要。

 

文章原刊於 2018 年 9 月 17 日《信報》「影子長策會」專欄,獲作者授權轉載

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