年初因違高度限制觸礁 新地高鐵西九站上蓋商廈發展再闖關 微調 11 米城規會有條件通過

新鴻基地產向城規會申請發展高鐵西九龍站上蓋商業項目,由於物業高度超出樓宇高度限制,破壞維港山脊線景觀,今年 1 月曾遭城規會否決。新地調整項目設計後,今日再闖關,獲城規會通過。新方案把兩幢商廈的高度分別調低 11 米和 9 米,雖然規劃署不反對,但根據規劃署總城市規劃師指出,新方案下,商廈高度仍然超出畢架山/獅子山的山脊線,入侵了山脊線以下的 「20% 無大廈區域」。

原有方案計劃在高鐵西九龍站上蓋興建兩幢分別 24 層及 30 層高的寫字樓及商場,樓高分別 131 米及 159 米。新方案下,兩幢商廈的高度分別減至 122 米及 148 米。其他修訂包括在較高的一幢商廈加建天台觀景台,擴濶連接西九公園花園綠徑的行人路。至於項目的整體樓面面積、商業及休憩空間面積大致不變。

發展商提交的西九高鐵站上蓋設計概念圖

申請人解釋,新方案下,兩幢大廈各有兩層地庫停車場將會剔走,原有一層 15 米高的市集亦將由一個零售樓層所取代。新地歡迎城規會有條件下批准新地西九站上蓋商業發展的決定,表示將會儘快提交建築圖則以便全面展開工程,為香港打造另一別具特色的地標性交通導向綜合項目,成為香港以至大灣區的國際級商業樞紐,西九龍區的全新城市核心。

城規會要求新地改善公用空間設計

今年 1 月,城規會否決定原有申請,理由是方案中的兩幢商廈超出物業高度限制,而申請人未能展示其設計具有足以說服城規會放寬高度限制的優點。否決主因是擬建商廈將會破壞維港山脊線景觀,當時的委員亦要求申請人提出更有內涵、更有活力的公用空間設計。

規劃署向城規會提交意見表示,不反對新方案。不過根據規劃署總城市規劃師的意見,若從維港對岸的 7 號中環碼頭觀望,新方案下,商廈高度仍然超出畢架山/獅子山的山脊線,入侵了山脊線以下 的「20% 無大廈區域」。只是超出的程度已減少,並只限於山脊線的東部,而該部分已被私人住宅御金·國峯局部遮擋。

根據最新方案,西九高鐵站上蓋寫字樓大廈最高為 148 米。

根據城規會文件,較多數公眾提交的意見為支持新方案,不過仍有五百多份反對意見,當中除了反對商廈高度破壞山脊線外,亦不滿大廈設計與西九文化區環境格格不入,而百多米的建築物亦會對增加該區的熱島效應。有反對意見甚至認為,新冠疫情下,寫字樓需求已減,西九站上蓋商業項目已無需要。

前區議員:立先例破壞山脊線

今早旁聽會議的前油尖旺區議員朱慧芳指出,雖然項目的大廈超過建築物高度限制,但署方認為項目位於交通樞紐,對地區有重要貢獻,因此不反對放寬高度限制。她擔憂,方案開了區內「釋放山脊線」的先例,會導致日後更多大廈獲放寬高度限制,影響景觀。

朱慧芳續指,發展商代表在會上標榜項目具「歷史使命」、「community commitment (社區承諾)」等,理由是項目包含一條連接油麻地、佐敦舊區與西九文化區的通道,可為地區帶來「通達性」,亦會為居民增設綠色地帶。她期望發展商可與附近社區合作,融合油尖旺新舊地區。

模擬圖顯示,新方案下(最下圖),西九站上蓋兩幢商廈建成後,將遮擋從中環望向對岸的部分山脊線。

新地發言人則聲稱,改良方案不會影響現有的山脊線景觀,亦完全符合所有規例和相關地契條款。新地強調,新地已按城規會委員的意見,大幅減低建築物的高度,而與其他一般設有實質高度限制的地契不同,此項目的地契沒有訂明高度限制,分區計劃大綱圖亦清楚訂明,若新設計帶來顯著規劃上的裨益,可放寬高度限制。

新地:提供 1.5 公里西九花園綠徑

新地續稱,有關項目將成為地標性交通導向商業綜合項目,除了提供嶄新概念的甲級寫字樓和零售設施外,更設有優質綠化公共空間及步道,把西九各個社區連繫起來,同時讓市民更容易接近海濱。項目計劃提供 8,500 平方米、開放予公眾使用的休憩用地,並會聘請城市空間策劃師 Urban Curator,打造與民共享的多元開放空間。

根據新地的新聞稿,項目落成後將設有全長 1.5 公里的「西九花園綠徑」,當中超過一半將會納入新地的統一管理。「西九花園綠徑」經過西九龍高鐵站上蓋,將把油尖旺以至大角咀一帶與西九文化區連繫起來,提升前往海濱嘅「易行性」,改善新舊社區共融,發揮連繫社區、

 

新地高鐵西九龍站上蓋商業項目的位罝圖

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