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所謂「合約精神」是永遠絕對的嗎?

2020/5/7 — 10:03

Photo: WIlliam S. Farrow, public domain

Photo: WIlliam S. Farrow, public domain

【文:鳳來海客】

近期有很多大商場的小租戶,因早前社會活動及目前疫情,飽受困擾,損失生意及現金流。從今年一月到現在計,他們通常的 3 個月存款和 3 個月的營運資金,很快甚至已經用完。

很可惜,某些大型地產發展商及業主,完全不願意幫忙,他們堅持租金減免是違反所謂「合約精神」。 筆者和一些律師朋友圴認為,「合約精神」不可能是永遠絕對的,英美法中的受挫概念(Frustration),是一個合約精神例外的法律原則。

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對於大型地產發展商而言, 店鋪的租賃合同是由他們律師起草,長長三四十頁紙,旨在保護地產商的利益,而很少條款是保護小租戶的利益。其實這也可以理解,本來條款是用來對付職業租霸的,但用在商場租店多年受目前情況影響的殷實小商戶,條款本身顯失公平。筆者和一些律師朋友正在考慮如何幫助這些小租戶,例如利用一個具代表性案件在法庭上,測試受挫概念在 COVID-19 這種疫情下可發揮到什麽作用保護小租戶。

在普通法案例中,受挫事件是指:

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• 受挫事件必須在各方簽訂合約時無法預料的。 
• 受挫失效出現的條件: 

1. 受挫事件在各方簽約後發生;及 
2. 而該事件超出了各方的控制範圍而無法履行合約;或 
3. 相關義務發生根本性變化,與各方簽訂合約時所想的完全不同。 

受挫失效可以是不合法事情 (Illegality) 。 這可對比目前的限聚令或強制停業令,視為受挫失效:
案例:Fibrosa Spolka Akcynja v Fairbairn Lawson Combe Barbour Ltd [1943] 
AC 32 

案情:訴訟雙方簽訂合約, Fairbairn 同意為 Fibrosa 製造機器並運送到 Gdynia(一個位於波蘭的城市)。由於 Gdynia 當時已跌入敵人德軍的手中,導致 Fairbairn 沒有辦法送貨。 

判決:法庭認為合約已經受挫失效,因為在戰時期間與敵人進行貿易違反公眾利益。

一般而言,受挫事件判斷 2 步曲包括: 

第 1 步:合約是否規定了該事件/情況? 

如果合約已書面就該事件 / 情況作出了規定,那根據案例的受挫失效不會發生,合約雙方需要跟合約約定處理。 如果沒有作出規定,則進入第 2 步。 

第 2 步:是該事件的性質屬於合約履行不可能實現?或是對比各方原先的想法,合約履行已發生根本性變化,以致繼續要求各方仍受合約約束是不公正的? 如果第 2 步的答案是 「是」 的話,合約可能受挫失效。

新型冠狀病毒疫情是否屬於受挫事件?  

一直以來,由於是普通法案例,沒有合約雙方在簽約時的書面及正式同意,受挫失效在香港法院的行使範圍非常狹窄,否則法庭可能被視為在修改雙方合約; 

一般而言,單憑一方或雙方履行合約變得異常困難或所需成本增加,不一定足以令法院行使受挫失效。 以新冠病毒疫情為例,雖然各方在簽訂合約時,無法預料冠狀病毒的爆發和有關的疫情控制措施, 但引援受挫失效的主要困難是要證明各方的合約履行出現了「根本性變化」(radical difference)。
受挫失效案例 Li Ching Wing v. Xuan Yi Xiong [2004] 1 HKLRD 754 

案情:案中的主角是一名淘大花園租戶,簽訂了兩年租約。 在 2003 年 SARS 期間, 該租戶要接受為期 10 天隔離,因此他試圖援引受挫失效。 

判決:法院駁回了這一論點,鑑於租約的年期為 2 年,法院裁定 10 天的隔離期限並不太長,儘管 SARS 可以視為不可預見事件,但法庭認為並沒有明顯改變雙方未履行的合同權利或義務。 

該案例說明了尋求援引受挫失效的門檻高。  但目前的情況,COVID19 要遠比 SARS 嚴重,影響時間更長(從社會活動到目前疫情差不多 9 個月),影響更深遠嚴重(以GDP下跌計算),強制隔離停業的措施更嚴厲,同時市場不一定立刻恢復。 如果沒有及時研製出新的疫苗,COVID19 及 20 可能在冬季很快會再發生,造成更惡劣影響。 這些情況很可能已經構成受挫失效。  筆者相信案件會涉及合同法中複雜的受挫概念,將對香港的經濟和地產市場,以及「地產霸權」產生深遠的影響。 我們拭目以待。

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