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控制樓價飆升新思維 – 限購、限售

2018/7/8 — 13:03

啟德一號

啟德一號

7月1日行政長官在七一酒會致辭裏,強調政府以政治決心和創新思維去解決香港的頭號問題:房屋(註1),之前兩日,政府出台了新政策和新措施,包括向一手住宅單位徵收空置稅,居屋及綠置居定價與巿價脫勾,以及將五幅原定建私樓的地皮撥作公營房屋用途等(註2),我們十分感謝行政長官的決心和努力。

香港房屋問題的一個突出方面是樓價飆升,連中產家庭和高資歷專業人士都無力負擔,專家學者基本上同意,全球熱錢泛濫湧入香港這個細小開放型自由經濟體是主要原因(註3),在超低息背景下,香港本地游資也加入了房產市場進行「投資」或「投機」,要壓抑炒賣令樓價飆升,必須遏止這些游資進入地產商市場。

上屆政府嘗試遏抑樓價飆升,曾經採取措施如所謂「辣招」和「港人港地」,前者在熱錢橫流的情況下,似乎未能發揮作用,後者則到今年年初才有機會給我們見到執行的具體情況。

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「港人港地」項目「啟德一號」原意是給需要置業安居的香港人購買,規定單位只售給香港人,而且在2043年6月27日之前三十年內不得轉售(除非得到地政總署署長書面同意),以免變成「投資」或「投機」工具,構想很符合香港的時代需要,可惜措施執行起來,現實令人氣餒。

2017年10月20日「啟德一號」取得滿意紙,物業正式交到業主手上,跟着我們發現了意想不到的情況。該項目共有1793伙,大量業主利用地契的某條款申請和得到了「出售同意書」和「分租或許可使用同意書」!至2018年2月底, 721伙取得「出售同意書」,817伙取得「分租或許可使用同意書」(註4),兩者合共1538伙,佔總數86%,即是說,八成半以上的物業進入了「租」或「售」的地產市場,而不是成為有需要置業安居的香港人的安樂窩!

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「啟德一號」的一手業主沒有犯法,但是「港人港地」項目原意「用來住」的單位變成「用來炒」的工具,政府的好意遭嚴重破壞,香港樓價繼續飆升,香港人的置業安居夢再度落空。

面對今次的挫折,執行「港人港地」政策的細節必須立即修訂,除了限購,還必須在「限售」方面做功夫,確立達到「置業安居」目標的機制,尤其是將來的賣地條款,不可以授予地政總署署長無限制地發出「出售同意書」和「分租或許可使用同意書」的權力,以免這個漏洞被濫用。

也許有人說,香港是自由市場,政府不應過度干涉,但是我們知道香港的市場被巨大的外來「需求」扭曲了,失去了內部調節的功能,也失去了為香港居民提供可負擔居所的基本功能,在這個情況下,政府有責任採取民生主導的政策,恢復「屋是用來住的」成為市場的主導哲學和運作原則。

行政長官指出,解決香港住屋難的問題,需要創新思維。香港以前沒有限售政策,因為沒有需要,但是時移世易,炒風熾熱,不限售不足以達到保障香港市民「置業安居」,願望行政長官急市民所急,下決心,行新政,遏制地產炒風,造福香港人。

註1     2018年7月1日行政長官出席香港特別行政區成立二十一周年酒會致辭  https://bit.ly/2MWCNMb
註2      《草雲居》 2018年4月1日  「香港房屋問題不單是土地供應問題」  https://bit.ly/2NuzOvt
註3      例如中文大學莊太量:「一年新樓值幾錢?千幾億元,即是200億美元,就算貴一倍都只是400億美元,相對內地兩年流走的1萬億美元,都只是小數目 …. 加上香港不是封閉城市,所以外面資金有能力吸納香港樓」  見:HK01  2018年6月13日 「港樓升幅冠全球 加息難敵樓魔」  https://bit.ly/2sVVI24
註4      2018年地政總署署長立法會議審核2018-19年度開支預算提問第1721號的回覆  https://bit.ly/2m3xcs5
 

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