【施政回顧】林鄭上任四年 樓價升劏房增 公屋輪候時間創 22 年新高

特首林鄭月娥任內最後一份施政報告明天( 6日) 出爐,土地房屋問題相信將是報告重點。回顧林鄭月娥上任初期已大動作成立「土地專責小組」覓地,又先後將綠置居、白居二恆常化,但樓價在過去四年繼續升,自置居所比率微升 2 個百分點;基層的住屋問題則更嚴峻,劏房居民在 16 至 20 年間增 1.66  萬人,公屋平均輪侯時間更長達 5.8 年,是 22 年來最高。

目前香港有約 15 萬戶正輪候公屋,林鄭月娥在 2017 年首份施政報告,已表示會致力縮短公屋的輪候時間。不過,在她任內,公屋平均輪候時間不但從未滿足「三年上樓」承諾,反而不斷延長,由 2017 年 6 月平均排 4.7 年,至 2021 年 6 月的平均輪候時間已長達 5.8 年,是 22 年來最高。至於一般較快上到樓的一人長者申請,在去年 6 月的平均輪候時間亦已要 3 年,最新數字更要排 3.7 年。

在輪候公屋期間,基層家庭或需居住劏房,近日高官就接連落區,探訪劏房戶,反遭劏房住戶要求「真真正正嘅行動」。根據劏房租管小組的研究,2020 年全港有 226,340 人居住在劏房,比 2016 年統計處調查多 1.66  萬人(7.9%)。劏房的數目亦在 4 年間增加 8,287 間,至約 100,943 間,連同板間房、太空倉、天台屋等,數字逾 11 萬。

劏房租管小組的研究亦發現,有 48.4 % 劏房住戶正輪候公屋,但有 18.1% 人認為公屋輪候時間長或申請程序繁複,沒有申請公屋,有居住在 20 呎籠屋的長者感嘆「唔知有冇命等(上公屋)」。

覓地建 1.5 萬伙過渡房屋 團體調查:3 成劏房戶無興趣

香港的劏房問題,連港澳辦主任夏寶龍亦有關注,但林鄭月娥承認,告別劏房的願景「好遠」,公屋建成量達標前,會推出劏房租金管制、為輪候公屋逾 3 年的家庭發放現金津貼,以及建造過渡性房屋。

其中,劏房租管被質疑不設起設租金,未回應基層訴求。過渡性房屋至今則建成  1,306 個單位,政府目標是2024 年前建 15,000 伙,目前已覓得足夠土地,成為本屆政府其中一個政績。不過,關注基層住屋聯席調查發現,3 成劏房戶對過渡房屋無興趣,有劏房戶稱「住完兩年要搬走,唔上唔落」。

私價樓價升 14.2 % 建制派批炒風進入資助房屋市場

林鄭月娥在 2017 年競選期間,形容自己房屋政策「以置業為主導」,任內先後恆常化「綠置居」及「白居二」計劃。「綠置居」將部分在建公屋項目出售予合資格「綠表」人士,在 18 至 20 年間共推出 3 期,合共提供 8,841 伙,另有 2100 伙預計在年內推出。「白居二」則抽出配額供白表合資格人士免補地價買二手居屋,由 18 至 20 年共提出一萬個配額,每年超額倍數達 23 至 44 倍不等。

香港房屋委員會資助房屋小組委員會主席黃遠輝(左)7 月 30 日主持「白表居屋第二市場計劃」(白居二)的電腦攪珠儀式。(政府新聞處圖片)

兩項政策均被視為林鄭月娥「重建置業階梯」的重要措施,但近期亦有聲音要求檢討居屋政策。在 17 年至今,房委會共發出約1.26 萬張「可供出售證明書」,供居屋業主在未補價情況下出售單位。立法會議員郭偉强、陳健波均質疑,居屋第二市場成交價屢破紀錄,炒風進入資助房屋市場,要求正視。

另一項新政策則是港人首置上車盤,為符合入息和資產限額的港人提供折扣買樓,目前暫有市區重建局煥然懿居一期的 450 伙推出市場,另有市建局大坑西邨重建項目、長實集團安達臣道項目。

私人市場方面,樓價亦見上升,據差餉物業估價署資料,售價指數由 2017 年 333.9 攀升至去年 381.2,升幅達 14.2%。參考中原地產的數據,沙田第一城在林鄭上任時的平均實用面積呎價為 14,684 元,至今年 7 月升至 17,780 元,升逾兩成一,其餘升幅較少的屋苑如海怡半島、黃埔花園,呎價亦升逾一成。 

林鄭月娥在 2017 年競選期間,曾引述自置居所比率遠未達 1997 年首屆政府的 7 成目標。當時(2017/06)的比率為 48.6%,四年過去,自置居所比率在 21 年 7 月為 50.6%,即是其任內僅令比率微升 2個百分點。

洞梓路棕土。

棕地、高球場發展未達承諾 土地共享被質疑傾向商界

與房屋議題緊密扣連的,則是土地問題。林鄭月娥上任之初,已成立「土地專責小組」,花逾年時間研究覓地。小組建議加快發展棕地,期望在 10 年內額外發展約 110 公頃棕地,政府至今暫選取 12 幅土地共 47 公頃發展房屋,即是不足目標的一半。綠色和平及本土研究發現,至少另有 160 公頃「即食棕地」,最快半年可發展,批評政府「走數」。

土地專責小組另一個建議,則是利用私人的新界農地儲備,包括動用收回土地條例,以及加強公私營合作。政府最終在 2019 年推出土地共享先導計劃,由發展商提供土地,7 成建公營房屋或首置盤、3 成私人發展,政府則會提供基礎建設或提高土地地積比,暫接獲3宗申請。計劃被視為地產商「捐地」,但本土研究社陳劍青形容,計劃是「政府出雞,地產商出豉油」,地產商背後仍「有賺」。

至於更直接的收地建議,林鄭月娥 2019 年《施政報告》預告,將「全力以赴」收地,透露已檢視 10 幅私人土地,但至今僅決定其中收回 3 幅土地,佔地1.2公頃。

餘下的短期覓地建議,包括發展粉嶺高爾夫球場 32 公頃用地。政府表明接納建議,承諾在 2023 年收回土地,2029 年落成公營房屋,不過原定今年年初完成的研究及諮詢持份者,至今尚未見影。

[明日大嶼之今天交椅洲] 要傾倒多少砂石,才可以把那大海填平? 要灌注多少金錢,才可以滿足權貴的胃口? 要興建多厚的高牆,才可以擋住滔天巨浪? 要經歷多少次山竹,才會明白天地不可欺?

「明日大嶼」、新界北發展區獲撥款研究

中長期土地供應方面,造價逾 6,000 億元「明日大嶼」計劃,早在前特首梁振英任內提出,林鄭月娥在爭議聲之下力銷,去年年底獲立法會通過撥款開始研究。發展局局長黃偉綸上月受訪時透露,擬 2026 年開始填海,預計於 2033 年可有首批居民入伙。

另外,新界北新市鎮、文錦渡、新田及落馬洲發展樞紐均是政府擬發展地區,涉及超過 1, 500公頃土地,預期在在 3 年內完成研究。

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