圖左:陳劍青

本土研究社:十年間增逾 8500 納米單位 最細比車位更細 坐在床上可煎魚

港人居住單位愈來愈細,一直關注土地及房屋問題的本土研究社發表新一份有關納米樓的調查報告。調查發現 10 至19 年間,有 8,550 個面積少於 260 呎的納米樓單位落成,而且數量不斷增加。而單計2019 年落成的納米樓單位有1,805 個,佔全年落成單位的12.9%。其中,發展納米樓單位最多是恒基地產,佔整體逾三成。以恒基發展「利奧坊·凱岸」的 194 呎單位為例,本土研究社指單位為開放式廚房,與擺放床的位置僅相距 78 厘米,「坐喺床上面都可煎魚」,「仲要成間屋都會有煎魚味」,易有油煙問題。

本研社分析,納米樓的增加與政府放寬批則過程有關,建議加入賣地條款限制及修訂《強拍條例》,長遠建立「住宿空間標準」。發展局回覆查詢時表示,暫時未有計劃在政府推出市場的房屋用地中,再要求發展商提供不少於特定面積的單位,認為當土地緊絀情況改善時,社會將較有條件探討應否訂立人均居住面積標準。

本土研究社發表新一份有關納米樓的調查報告,發現 10 至19 年間,有 8,550 個面積少於 260 呎的納米樓單位落成,而且數量不斷增加,2019 年落成的納米樓單位有1,805 個,佔全年落成單位的12.9%。

本土研究社透過屋宇署月報、地政總署預售樓花同意書等,整理出「香港納米樓資料庫」,發現 2010 年至 19 年間,單位面積在 260 呎以下的納米單位數大幅增加。在 2010 年,入伙的納米單位數僅 21 個,佔當年一手樓宇供應的 0.2%,其後大約每年數百個,至 2017 年突升至逾 1,400 個,去到 19 年,一年內入伙的納米單位數已升至 1,805 個,佔該年一手樓供應的 12.9%,即平均每 8 個單位落成,就有一個是納米樓。

計及 2,400 個正發售樓花未入伙單位,十年間已有 8,550 個面積少於 260 呎的納米樓單位落成,當中大部分集中在九龍城、油尖旺區。

本土研究社認為,「納米樓」在香港未有劃一定義及完善的調查,認為政府或低估納米樓在香港的嚴重性,甚至以細單位變成增加單位供應的方式,但細單位卻未必適合市民居住。

屯門菁雋「龍床盤」僅 128 呎 比私家車車位更細

今次調查中最細的納米樓單位,為俊和地產與益兆興業發展、位於屯門的「菁雋」樓盤,其單位僅 128 呎,即整個單位比私家車車位 135 呎更小,也放不下比 4 張 5 呎床褥。

俊和地產發展董事潘志才在該樓盤推出時曾表示,「紫禁城咁大,皇帝真正瞓覺時都係得張床」,強調是為了協助年輕人「上車」。

本土研究社成員陳劍青質疑,單位之小令到市民難以在自己的房屋內有基本的生活,比如是煮食、洗衣,亦有潛藏的健康、衞生風險,另一成員姚政希更直言,「市場愈嚟愈冇底線,迫人住得愈嚟愈細」。

《立場》記者向俊和查詢,對方僅指樓盤已轉售予陞域集團,未有正面回應對納米單位的查詢。

位於屯門的「菁雋」樓盤於 2019 年 9 月入伙,由俊和發展集團、益兆興業合作發展,最細單位僅 128 呎,比私家車車位 135 呎更小。

8 成半納米單位沒獨立廚房睡房

研究亦分析納米單位的圖則,發現近 8 成半的單位採取開放式設計,即沒有獨立睡房,同時為開放式廚房,近 7 成單位的廁所為「黑廁」,即廁所沒有窗,欠缺自然通風及照明,易有細菌積聚。

本研社以恒基發展「利奧坊·凱岸」的 194 呎單位為例,解釋納米單位的設計問題。成員姚政希指,該單位的開放式廚房,與擺放床的位置僅相距 78 厘米,「坐喺床上面都可煎魚」,「仲要成間屋都會有煎魚味」,易有油煙問題。另一成員陳劍青則提到,該單位採取開放式設計,如單位內有兩人,另一人想有私人空間,只可以躲入廁所,「情侶鬧交冇得再講『出廳瞓』,要變成『入廁所』」

不過,該單位的廁所面積亦偏小,可站立位置僅 4.53 呎,而且亦屬沒有窗戶的「黑廁」。本研社指出,接連有武漢肺炎確診者是由於家中的喉管傳播病毒,認為無窗「黑廁」屬密閉空間,通風較差,更易有播毒的風險。

另外,團體亦指出,逾 7 成 5 的納米單位都有露台,近 5 成有玻璃幕牆,質疑這些部分的實用性。以上述「利奧坊·凱岸」的194 呎單位為例,有 28.1 呎為露台及玻璃幕牆,佔整個單位 14 %,業主要以 70.1 萬去購買這些部分。團體計算,如扣除露台、玻璃幕牆及外牆,單位餘下的室內空間僅 136.6 呎,批評「單位不實用如劏房」。

本土研究社利用 3D 模型,以恒基發展、位於大角咀「利奧坊·凱岸」的單位解說「不適切居所」的問題。

被指十年發展逾 2800 納米單位 恒基:回應小家庭和年輕人需求

本研社發現,恒基地產在十年內興建 2858 個納米單位,屬興建納米樓單位最多的地產商,亦是惟一一個地產商發展逾千個納米樓單位。

報告形容恒基為「納米地產王」,指其發展的納米樓單位已佔整體 33.4%,數字尚未計及與其他發展商合資的單位;又指出「四大地產商」中的長實、新世界及新鴻基合共興建 624 個納米單位,數字不及恒基的四分一,認為從其餘三大地產地產商的取態中可見,私人房屋發展不一定要以納米樓的形式。

恒基回覆查詢時表示,本港樓市以用家為主導,當中不少為小家庭和年輕的置業者,對細單位仍有一定的需求;又指集團重視會所、健身和休憩設施等樓盤配套,未來會視乎用家需要,適當地調節制定未來策略。

建議透過賣地條款等 限制單位面積下限

報告亦有分析納米樓的交投情況,指出 10 至 15 年間發售的納米樓中,有 26.6% 已轉手。當中,10 年發售的納米樓樓齡不長,但轉手率已有 78.9%。現時政府規定,單位成交後 3 年內轉手,賣方須支付「額外印花稅」。報告分析 722 個已轉手的納米單位,發現業主平均持貨時間只3.48 年,即額外印花稅到期後的半年內已轉手。姚政希分析,情況有機會是由於業主本身視納米樓為投資,亦可能是單位根本不能滿足其長期的住屋需要。

本研社認為,納米樓的增加與政府放寬建築物法規有關,政府於 97 年豁免廁所明窗要求, 11 年簡化對開放式廚房的批則過程,發展商可以更容易設計出有「黑廁」及開放式廚房的納米單位。

另外,本研社亦指出,政府曾在賣地項目中規管發展商的建築單位下限,23 個有納米單位的賣地項目中,有 15 個設相關條款,卻沒有設最低的限呎標準,認為政府只追求單位數量,變相鼓勵發展商興建過細單位。

本研社建議,政府可參考安達臣首置賣地項目規管單位面積的經驗,修訂《強拍條例》及賣地條款,限制發展商興建的單位面積不可少於 260 呎,並檢討上述有關開放式廚房及「黑廁」的建築物法規,長遠探討建立「住宿空間標準」。

發展局:當前優次是增加建屋量

發展局回應查詢時表示,面對土地和房屋供求失衡,當前的優次是增加建屋量,又指考慮到市場需求、用地特徵等,暫時未有計劃在政府推出市場的房屋用地中,再透過賣地條款要求發展商提供不少於特定數量或面積的單位。發展局認為,當土地緊絀情況改善時,社會將較有條件探討應否訂立人均居住面積標準。

至於就「黑廁」及開放式廚房的規管問題,發展局未有正面回應,僅指屋宇署會因應建築設計、科技和建造方法的進展,參考海外規管標準,以及收集業界和持份者意見,適時檢討和更新建築物的規劃、設計及建造標準。

 

編輯推介

    發表意見