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皇都案例示範非政府主導保育項目

2020/10/13 — 10:43

作者製圖

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近日新世界發展有限公司旗下公司就北角皇都戲院大廈向土地審裁處申請強制拍賣,希望藉此統一業權,事件一度引來本地保育人士憂慮。新世界最終以底價47億元投得所有業權,且隨即宣布一系列保育計劃:皇都戲院的相關部分將全面保留,並已邀得知名歷史文化學者、國際保育團隊參與。關於皇都戲院的介紹,社交媒體上充斥有大量形式相近的「鱔稿」,本文不贅。

近年港島東因為「新中環」、「灣仔繞道」及「外資搬家潮」而帶動當區商、住物業發展,此時新世界願意鉅資保育皇都,除了反映其推動文化的企業社會責任外,相信亦看準了港島東的發展潛力,此舉亦成為香港非政府主導保育項目的經典案例。


公帑主導保育限制多

回到上世紀八十年代,港府推岀了「法定古蹟」機制。當時列為法定古蹟的建築或文物,通常保留其原本的非商業用途,或改為博物館,例如前三軍司令官邸改為茶具博物館。直到2007年「皇后碼頭」事件後,港府檢討保育政策,推出了沒有法定約束力的「歷史建築評級」及「活化歷史建築伙伴計劃」。後者將政府擁有的歷史建築物,邀請民間團體申請營運,至今已有六期,當中亦有不少機構發展岀可觀的商業模式。

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回顧以上的保育政策,最為保育人士詬病的便是政府並未承擔所有歷史建築的所有保育責任。至於不少歷史建築的業權人則因為擔心受到公眾壓力,而不希望與保育扯上關係。

誠然,沒有人樂見歷史建築受損,甚至被拆,但以公共財政承擔保育責任,應限於一定範圍。

例如早前被評為一級歷史建築的何東花園,業權人於2012年計劃重建為11幢別墅,當時港府試圖將之列入法定古蹟,並願意以30億元購入,但業權人聲稱項目市值逾70億元,拒絕協議。最終只能透過錄像、攝影及三維激光掃描等方案作記錄何東花園。

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港島東發展潛力大 保育兼具商業價值

保育一般予人的感覺是所費不菲,但位於中西區的兩座歷史建築卻是發揮商業價值的案例。2014年開放的「PMQ 元創坊」前荷李活道已婚警察宿舍,及2018年開放的「大館」中區警署建築群,便吸引上班族與遊客到訪消費及打卡,其營運單位亦會不時舉辦文化歷史活動。

港島東作為明日之星,最近備受市場受到投資者關注。首先是中環商廈租金屢創新高下的「搬家潮」,與當區市區重建項目日多,加上發展局在鰂魚涌海裕街推出優化海濱發展,及灣仔中環繞道通車,在當區高增值消費群體日益增加的情況下,皇都的保育項目顯得更具商業意義。

更重要的是,發展商可循「地積比轉移」方法,減低保育帶來的商業損失。參考2011年港府允許聖公會以轉移地積比,重建位於政府「保育中環」的項目中的下亞厘畢道一帶的建築群,該等獲准新建的樓面,被轉移至灣仔畢拉山由聖公會持有的地皮。

皇都戲院其實包括一幢相鄰大廈,是次項目將保留戲院部分,而大廈則會重建——相信新世界亦會向政府申請「地積比轉移」,在保育歷史建築的同時,繼續發展商業。


設文物信託基金鼓勵民間保育

「皇都」案例正好展現了商界也可以承擔保育責任。為了長遠的保育發展,政府應鼓勵公民社會的不同持分者參與,其中便可成立法定組織「文物信託基金」,藉此減輕政府的財政負擔,並為民間提供更多參與保育的渠道。

若果成立文物信託基金,政府可將現時「活化歷史建築伙伴計劃」的物業撥歸其下,或參考西九管理局成立時獲一筆過撥款奠資,以支付文物信託基金的核心經費和部分營運開支。文物信託基金除了承擔政府原本的文物保育職能外,亦可推行外展及教育工作、向歷史建築業權人提供技術及研究服務等。文物信託基金亦應開拓多元收入,包括捐贈、企業贊助、會員費、售賣紀念品等。

總而言之,保育工作不能只依賴政府,公民社會各個成員應盡其所能。正如在皇都戲院「塵埃落定」之前,民間便試圖通過倡議、推廣的方法,希望說服持分者皇都的價值;而與一些最終難逃清拆命運的歷史建築不同,這次商界亦願意在保育上承擔更多角色。希望未來有更多歷史建築得以保存,讓我們的下一代仍能親身感受舊建築帶來的歷史感。

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