立場新聞 Stand News

英國房屋法對劏房租管的啟示

2021/5/10 — 20:03

本土研究社製圖

本土研究社製圖

政府委任的劏房租務管制研究工作小組(劏房租管小組)提交劏房租務管制方案,並計劃會在今年立法會任期內完成立法。然而,方案似乎與社會訴求存在巨大落差,「租管」聽起來強硬,實際上是否有心無力?本文嘗試列出其中主要爭議,並提議借鏡英國房屋法(Housing Act)的立法經驗,對照出政府現時提議的缺陷。

對劏房的環境問題放軟手腳

劏房普遍存在不少居住環境問題。大部分劏房沒有安裝官方的水電錶,因而須向業主付額外水電費;結構及安全方面,額外的牆壁和地台有機會對樓面造成超載、地板下不時有複雜的水渠走線、開放式廚房均沒有安裝防火牆、煙霧感應器等的消防安全要求;還有舉世知名的衛生極端情況:廚廁合一、廁所閣樓、天花板鼠患等不一而足。現有方案期望以「標準租約」(註 1),透過業主與租客之間的租約條款,改善水電雜費等問題,預期不會有顯著效果。

廣告

針對上述情況,運房局局長陳帆稱現時已有建築物條例監管劏房,所以不需要再「架床疊屋」的說辭推搪。然而,局長口中的現行政策和執法方式根本形同虛設。屋宇署最新的目標巡查及糾正數目(註 2),規模分別佔 2020 年的劏房整體數目的 1.6% 和 0.24%(註 3),2014 年後推行的劏房小型工程登記方面,2016 年劏房工程登記完工證數目只佔劏房增加數目的 2%(註 4)。劏房租管小組先天性不足,一開始已訂明並不處理劏房最嚴重的生活環境問題,進一步合理化了現況的問題。

英國房屋法的啟示

廣告

香港的房屋問題裹足不前,反觀英國房屋法(Housing Act)多年來逐步完善。早年因應規管房屋市場的需要,逐步發展出獨立於舊有業主與租客條例的法律條文和主體。其中房屋法的倡議者致力建議法庭,在原來做法較陝義和診斷式(clinical)的擁有權(proprietrorial rights)評估基礎之外,視房屋為影響別人生活的重大因素(註 5)。其中重要的發展包括:1977 年確立無家者的房屋權、80 年確立置業權(right to buy)的同時確立了議會房屋(council housing)租戶的租住權保障(security of tenure),並且續步發展至涵蓋更多房屋議題面向的法例。

而房屋法最新發展,強調租客作為消費者的身分(tennant as consumer),超越了單純以業主與租客對立思維。房屋作為業主提供的服務或產品。法律背後的精神類似其他行業和商業情況下的法規,以保障消費者為目的,視租務市場為產品進行監管,著眼於房屋的基本質素和安全等方面,將之作為消費者法例的其中一環。

其中最明顯的例子,是 2004 年推出的房屋法,訂立的房屋健康及安全評分制度(housing health and safety rating system)(註 6),用以評估房屋單位對健康及安全的潛在風險,並統計了不同隱患對不同人的潛在風險,提出了避免方法,並在標準租約中規訂業主出租的單位,須達到房屋健康及安全評分制度的基本要求。

針對劏房單位質素的評分制度

針對本港劏房居住環境欠佳的問題,若仿傚英國設立一套有法律效力,按劏房單位質素的評分制度,有如監察食物是否健康安全的營養標籤。便可以在劏房的標準租約中,列明業主的義務包括:提供達到基本評分的單位。以具體可執行的政策,針對現時劏房的普遍的問題續項評分,供租客參考,並強制達基本要求,例如:出租時不可有老鼠跡象。相反,按現時建議單單以標準租約提出,亦難有人重視。

假如落實以成文法針對劏房的基本設備和質素規管,其實並不能簡化成純粹使劏房戶得益,犧牲業主利益的政策。有關政策背後,提供誘因提升私人租住市場的服務質素,取締提供惡劣居住環境的房屋的情況,其實亦有助整體租住市場的專業化。即使對象僅是房屋市場某細版塊,亦能體現政策思維上的進步。

相反,劏房租管委員會經常強調即使建議劏房租管,亦必須平衡業主與租客利益,姿態上想顯得客觀中立,其實未有擺脫業主與租客零和博弈的思維,保護既得利益之餘,亦傾向少做少錯的因循保守做法,實際效果是就劏房問題大致維持現狀甚至惡化,值得思考這結果是否政府所樂見。

 

註 1:立法會 CB(1) 504/20-21(06) 號文件,「劏房」租務管制研究工作小組的工作進展
註 2:2020-2021 年財政預算案,屋宇署總目收入分析。
註 3:2020 年長遠房屋策略估算劏房數目為 99,400 個。
註 4:本土研究社:2014-16 年劏房總數與劏房工程「完工證明書」, 2013-2017 年劏房工程「展開通知書」和 「完工證明書」
註 5:Susan Bright (ed.) , Landlord and Tenant Law Past, Present and Future.
註 6:Office of the Deputy Prime Minister, Housing Health and Safety Rating System: Operating Guidance.

本土研究社 Facebook

發表意見