立場新聞 Stand News

買樓的風險和回報

2020/7/4 — 23:27

英國倫敦格林威治區(Greenwich)(資料圖片,來源:Jim Morvay @ Unsplash)

英國倫敦格林威治區(Greenwich)(資料圖片,來源:Jim Morvay @ Unsplash)

人類有三個終極難題:我從何來,我是誰,還有點樣買樓。

談起移民,很多人開始研究到海外買樓,這幾年在倫敦我也有過這樣的念頭。

我對房地產投資一向沒甚麼研究,也並沒有這樣的打算。但是最近在格林威治(Greenwich)住了一陣子,有好幾次看到這區有河邊的新樓盤,就幾乎有衝動下訂買個單位來住。作為一個自住的消費品,這區的新住宅單位不算貴,每實呎 £800-1,000,比香港便宜一半。

廣告

格林威治區有點像香港的西貢,這幾年搬進來後,就非常迷上這一區的氣氛。這區依山傍水 — 北傍泰晤士河、南靠格林威治公園、東有周末市集、西有超市酒吧,絕對是進可攻退可守的險要。

但我還是克制了這個念頭,原因是對於買樓的風險和經濟回報,我還是很有疑慮。

廣告

以回報來說,住宅物業的回報大約與股票相約。2017 年以加州大學為首的幾個學者做了一個研究,1870-2015 年間在 16 個發達國家中不同資產類別的年度化真實回報,當中住宅是 7.05%,股票 6.89%。如果只看 1950 之後,則住宅為 7.44%,股票 8.28%。注意,這些是總體回報數字,包含了資產升值(capital gain)和其他回報,像是股票派息和租金回報。

我找不到香港的確切數據,但如果以過去十年為例,恆生指數的年度化回報是 8.4%,住宅則是 8.2% 資產增值加租金回報。住宅回報好像比較高。

但是,物業包含了不少獨有的隱藏成本,例如:

  1. 交易和維護成本:買賣稅項、代理和律師佣金、土地稅項、維修開支、保險費用、處理各樣租客問題的時間成本等等。
  2. 流動性低:尤其是需求較低的區域,成交量可以很低,即使最熱門的「藍籌」物業,都很難在短時間內賣出套現。
  3. 投資門檻高:以幾百萬入門,一般需要借房貸來槓桿,除了有借貸成本之外,風險也會倍大。
  4. 風險集中性高:有別於其他投資產品,物業不能選擇分散到不同資產類別/市場/地區。

當然,相較起股票證券,買住宅物業來投資的好處是能以相對低價的貸款來槓桿投資。但是很多人都忽視了這個融資成本(financing cost)。

舉例說,有個說法非常流行,就是「租房子等於幫別人還房貸」。這個說法不對,因為它忽視了借貸的額外成本。以一個 £500,000,25 年 3% 固定利率的房貸為例,除了供樓的本金之外,融資成本(總利息支出)是 £211,317,即每年 £8,452。

當然,如果有足夠現金,那就不必融資直接買起整個物業。

不過,這筆現金也可以用來買起其他回報差不多的投資產品。例如說,一個同等 £500,000 的投資,用來買進一個房地產基金(REIT)(即是投資物業來收租的基金,回報跟租金直接掛勾),或是高息 ETF,不計資產升值,每年派息收益是便等於一個差不多價格的單位一年的租金。

有些像我這樣的人喜歡租樓,可以隨時無顧慮地轉換住所,例如移民、到其他國家工作、隨著收入提高而換樓;也有些人喜歡擁有自己的空間,可以自由裝修,不用每一兩年便怕被逼遷。

 

(標題為編輯所擬)

作者 Facebook

發表意見