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零售復甦

2021/3/15 — 12:59

立場新聞資料圖片

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經過大約兩年的收縮期,加上派錢和一些救市措施,零售業已慢慢恢復,雖然至今仍未走出年度負增長的狀況,但相信隨著全球疫情開始受控,今年內回復正增長的可能性頗高。

圖1 顯示 2017 年 1 月至 2021 年 1 月 (最新公布數據) 的零售總值及其年度變化率。2019 年 2 月是升跌分界線,此月前的兩年零售總值均在上升,此月後卻持續下降,其中最嚴重的跌幅當然是疫症爆發初期的 2020 年 2 月,年度跌幅達到 -44%,打破記錄新低!但其後的跌幅持續收窄,至 2020 年 11 月已減少至只有 -4.1%。(一、二月的數據一般比較波動,因為農曆新年的月份時有不同)

that wanaka tree圖1 香港零售總值及其年度變化。資料來源: 香港統計處

金額方面,升跌分水嶺前的每月平均總值為 391.76 百億港元,分水嶺後的每月平均總值只剩 309.22 百億港元,大約減少了21.1%。當然,這些數據還未扣除通脹因素,但由於過去一年有部份時間處於通縮,相互抵銷部份影響,所以通脹因素暫不處理。

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參考領展 2020 年 9 月的中期報告,店舖的租賃並沒有太大的影響,店舖的半年租金收入只由 2019 年 9 月底的 27.78 億港元減少至2020年9月底的 26.02 億港元,跌幅為6.3%;但街市和熟食檔的租金收入卻在同期有 7.3% 的升幅,由 4.51 億元上升至 4.84 億元,合計後的跌幅非常輕微。店舖的佔用率同樣維持在高水平,並未有大規模結業的情況,譬如店舖和街市熟食檔的佔用率分別為 96.0% 和 95.0%,比半年前時的情況差不多一樣。誠然,店舖的高佔用率和輕微租金收入減少可能只反映店舖東主艱苦經營,減少利潤來維持支付租金,這可從 TURNOVER RENT (按營業額比率收取租金) 一項收入的跌幅反映出來:根據年報中零售收入表的註1 顯示,半年的 TURNOVER RENT 由 2019 年 9 月底的 3200 萬元降至 2020 年 9 月底的 2600 萬元,跌幅為 18.8%,若採用 TURNOVER RENT 的店舖及其租金比率不變,則其跌幅比租金收入的跌幅為大,可反映營業額的下跌較租金的下跌為多。(若新簽租約者較少採用 TURNOVER RENT,則前後數值較難比較,但據英國的情況,疫情令較多店舖採用 TURNOVER RENT 租約,以減少風險,未知香港的情況。)

以上情況並非只反映公營屋邨的商場情況,根據差估署的私人零售業樓宇 (店舖) 租金指數可見情況大致相似。圖2 為差估署的店舖租金指數及其年度變化,比對零售總值圖1,其趨勢相似,但時間及幅度則相差甚遠。

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that wanaka tree圖2 香港店舖租金指數及其年度變化。資料來源:差估署

首先,在時間分水嶺上,租金指數要遲半年 (2019 年 9 月) 才進入負增長區域,這與租約時效及議價能力等因素有關。跌幅方面,最低只及 -11% 左右,大約只有零售總值最大跌幅 (-44%) 的 1/4,時間亦比零售值的遲三個月,這與租金佔營業額比例有關。

然而,無論是零售總值或店舖租金均呈跌幅放緩的趨勢,最新 2021 年 1 月份的租金指數年度跌幅已收窄至只有 -1.9%,今年內回復正增長的可能性很大。但疫情帶來了不少不確定因素,包括限聚令的解除時間,經濟回升的日期,與及網上購物取代店舖生意的變化等。今次疫症對零售業和店舖業主的最大影響,莫過於遊客減少和催生網上銷售,遊客尚可能因疫情過去而回來,但一旦消費者的網上購物成為習慣,店舖的需求將迅速減少,(實體) 零售總值與店舖租金的關係可能從此一去不返。可惜,香港的零售總值數據不包括網上購物,亦未有關於網上購物的有系統數據統計,因此現階段未能分析香港的網上購物趨勢,但歐美的變化相當驚人,世界各國已有不少研究正在進行。

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