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香港的衰敗(五)樓市應聲蟲 — 財迷心竅的特區房屋政策

2018/7/20 — 12:12

林鄭月娥

林鄭月娥

特首林鄭月娥吹噓六招應急措施是房屋政策秘笈,更自誇已經重構香港人的置業階梯。她未成功已邀功,顯得急切要求掌聲之餘,她的思維更是因循守舊,只能用固有的套路去應付前所未有的難題,並且畏於碰觸既得利益,只懂妄想港人可以買樓解決住屋問題。

過去十年,各類住宅物業平均上升三倍有餘,而家庭入息增幅大約四成,儲錢買樓變了天方夜譚。即使復建居室,除了數量少,價錢也不便宜,有過半申請人每月供樓款項,接近一半的家庭收入。再即使最近改為按市價五成出售,但由於樓價兩年急升後,即使調低折扣,呎價與兩年前無異。

同時,公共出租房屋每年落成大約 14,000 個單位,不但數目不足,輪候時間一再延長,而且申請家庭的入息限額不高,只及全港家庭入息中位數不到七成,接近貪窮線(五成)。換言之,本港多數家庭既無資格入住公屋,亦無能力買樓自住,只有租住私人樓宇。

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不過,隨住中小型樓宇租金十年來上升超過七成,房租負擔亦百上加斤。根據立法會秘書處去年的研究發現,全港最低收入的三成家庭中,若租住私樓,他們要用接近一半收入(46%)來交租。同時,約有九萬戶大概二十萬人住於面積窄小(約 60 平方英呎)的劏房,不少環境惡劣,甚至是非法改裝而成,抵觸所有的衛生和安全標準。

簡單總結,買樓難、租金貴、居住環境差,是港人深感困擾的難題。特別當物業市場長期供不應求而且大量熱錢流入,樓價不斷上升,早已脫離大部分有住屋需要者的購買力,所謂市場機制,亦失去按供求情況分配房屋資源的社會功能。

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奇怪是,特區政府仍舊倚賴樓市來滿足大部分人的房屋需要。儘管政府無措施保證大家可以買樓自住,但她們始終深信不移,只要通過一些管制措施,如開徵樓宇空置税、改善售賣樓花方法、加徵物業印花税等,樓市便可如常運作,大家便可按需要和能力達成置業的心願。否則的話,政府愛莫能助,貴客自理,即使你合資格申請公屋,輪候期間的居住苦況,政府一概袖手旁觀。

市場規律主導了房屋政策。樓價升浪持續,政府仍不放寬申請出租公屋和居屋資格,也不興建更多居屋,只是一面降低折扣,由私樓價的七成減至五成,一面推出不同檔次的公屋出售,由「綠置居」到「港人首次置業單位」,讓公屋租戶到中產家庭購買。唯一例外是接近貧窮線的家庭,政府自覺有責任為他們提供公屋,也依法確保每次加租後,一半公屋住戶的租金不超過入息的一成。

可見,政府的職責是確保樓市繼續可按入息多寡,分上中下多層次發展,而不惜市民要付出更多而且冒更大風險。政府美其名是保住置業階梯,但究其實,折扣降低,也代表他日以居屋換私樓的機會降低,政府的連番措施只是維護畸形樓市,並降低公眾對出租公屋的需求、減輕政府的責任。

其實政府迷信樓市自行運作便能解決房屋問題,只是自欺欺人,曲解市場經濟,視眼前現實如樓房供應嚴重不足、地產商操控市場、價格不理性升高等等為理所當然,不能逆轉,卻不去追究樓市早已違反自由市場的要求,也因此從無決心多管齊下恢復市場秩序,如大幅增加供應、有效打擊物業抄賣、管制住房租金以至加建公營出租房屋等,以增加自由競爭和消費者的議價能力,為市民提供更多選擇。

當然,由始至今,政府的根本錯誤更在於偷換觀念,把市民住屋需要看作置業問題,政府的責任本是確保市民有棲身之所,不用付出高昂費用便能安居樂業,現在一個轉身便推掉責任,改為千方百計誘使各階層買樓自救,甚至花掉兩代人的積蓄,並且長期背負沉重的供樓負擔,也在所不惜,否則便無處容身。

當房屋政策主要是呵護樓市,重構置業階梯,當市民連租屋住也叫苦連天,政府還煞有介事叫人買樓解決住宿問題,並樂於賺取一、二千億元來自地產的收入,卻忘記初衷,遠離居者有其屋、住者有其房的基本使命,這樣的政府就不僅是好高騖遠,更是財迷心竅,疏忽職守,把香港推向深淵。

* 根據差餉物業估價處「私人住宅單位售價指數」:2008 年 5 月是 126.4,2018 年 5 月是 382.6。

 

原刊於 RFA 網站

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