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黃元山和謝偉銓的數字掩眼法

2018/10/17 — 12:46

團結香港基金副總幹事黃元山(圖片來源:團結香港基金 Facebook)

團結香港基金副總幹事黃元山(圖片來源:團結香港基金 Facebook)

團結香港基金副總幹事黃元山,以及建築界立法會議員謝偉銓,近日先後為東大嶼人工島辯護。他們均認為憑藉人工島的賣地收益,就能抵銷人工島的建造成本。黃元山指島上可蓋 15% 的私樓,共 1 億呎,每呎地價 5,000 元,遂得出 5,000 億收入。謝偉詮更進取,他認為可建 1.53 億呎私樓,每呎地價 4,000 元,共得 6,120 億元,故他認為建島還會有盈餘。

但有關推算不合常理。就先擱下那更進取的 1.53 億呎,拿黃元山的 1 億呎來分析好了。我們看看,到底 1 億呎私樓會容納多少人呢?以 500 呎單位而論,那相當於 20 萬個單位,若每單位住 3 人,則是 60 萬人。(註 1) 

由於林鄭特首說了公私比例將是 7:3,60 萬人將只佔人口三成,那全島人口就是超過 200 萬人。這與林鄭聲稱的居住人口(70 至 110 萬人)相差甚遠,亦明顯不切實際。首先那來 200 萬人搬去人工島?哪裡來的人口大遷徙?其次那裡又怎能容納 200 萬人?假如要住 200 萬人,所需的基建如連接道路和鐵路亦會更為龐大,成本更為嚇人。如果用謝偉詮更瘋狂的 1.53 億呎,東大嶼人口就是更驚世駭俗的逾 300 萬,香港近一半人口都擠在島上了。

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他們的估算為何會變得遠離現實,離題萬丈?因為說到底,當有 15% 用作私樓,35% 用作公營房屋,房屋佔比就會高達 50%,遠超 30% 的正常數目(註 1)。我們要了解,一個地區並非只供應房屋,還有工商就業設施、道路、公園、學校、警局、消防局、醫院,以及李樂詩說的文化設施等。50% 的房屋佔比絕對異乎尋常,不可置信,也沒有先例可言。

當然他們會辯稱,其實 500 呎單位並不是一個合適標竿,例如他們可能會說到時 3 個人才住 1,000 呎,那 1 億呎的實際人口就沒有這麼龐大。但如團結基金所估計,地價是 5,000 元/呎,再加上建造成本和發展商的「合理利潤」等,樓價就和現今相距不遠,市民又哪裡有負擔能力,突然買大一倍?事實上他們連能否上車也成疑問,更不要說住得這樣豪爽,突然變得家財萬貫,能為人工島貢獻萬億資金了。

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他們給我的感覺,就是但求製造一些數字來為計劃護航,根本沒有考慮到那是否符合真相!其他有問題的數字例子也比比皆是。首先,每呎填海成本就只是團結基金掛在口邊的 1,360 元嗎?他們是否已考慮到這是在海中央製島,必定會比過往的近岸填海成本高一截?

第二,如前天文台台長林超英所言,他們為防風能力做好估算了嗎?團結基金估計颱風來時,海浪只有兩米高,但有見識過颱風中的海怡半島和杏花邨,就知道那海浪有幾層樓高,台長直言「只有傻人才會信兩米」。他們可謂睜著眼睛來說謊。環保觸覺的譚凱邦亦向團結基金的顧問下戰書,問他「是否夠膽在下一個颱風,綁自己在交椅洲的一個兩米平台之上?」團結基金的人工島防風能力薄弱,自然也低估了成本。當然除了颱風,我們亦未聞他們有考慮過路人皆知的海平面上升威脅。

第三,總支出就只是 5,000 億元嗎?當然,團結香港基金其實跟林鄭一樣,從來沒有透露過總造價,那可能連上天也不曉得。但以團結基金的「強化東大嶼都會」為例,他們打算興建三條公路和三條鐵路,其中東大嶼至屯門的鐵路,更要先渡海至南大嶼,穿越大牛湖頂和大東山等山脈,抵達東涌再跨海前往屯門,異常複雜。以現時的一條鐵路造價動輒都以一千億元計,到底怎樣得出連同填海和其他設施僅 5,000 億元的總造價?實在令人無法信服。

團結香港基金的道路連接建議,取自其強化東大嶼計劃研究報告頁 52,其中可見往屯門鐵路穿山越海,異常複雜

團結香港基金的道路連接建議,取自其強化東大嶼計劃研究報告頁 52,其中可見往屯門鐵路穿山越海,異常複雜

第四,他們亦高估其他收地選項開支。黃元山指新界收地呎價可達 1,500 元,還高於填人工島。但鄉事派侯志強就指收幾千公頃新界土地只需 1,000 億元,也就是每呎幾百元。事實上就連基金自己的報告,也寫道「2018 年 4 月 1 日,收回農地的特惠補償標準為每平方呎 312 港元至 1,248 港元,視乎地點而定。根據慣常做法,政府還需要為農作物和其他損失多付25%的補貼,令補償達到每平方呎 390 港元至 1,560 港元。」但不知為何到了黃元山的口中,就只剩 1,560 元這個數字了。黃元山一方面在收地方面以最高價來代替平均價,另一方面則很可能大幅低估人工島的填海成本,才成功「做出」填海更化算的印象。當然對徵用高球場的低成本,他們也是絕口不提。

團結香港基金的收地成本估算,取自其強化東大嶼計劃研究報告頁 69

團結香港基金的收地成本估算,取自其強化東大嶼計劃研究報告頁 69

「明日大嶼」是香港有史以來成本最高的項目,而且相比其他項目高得不成比例。我們應該用最嚴謹的方法來計算成本,才是正道。請不要再玩弄數字了,即使你們能夠成功自欺,也不要欺香港沒有人能夠明察秋毫。

 

註釋
註 1:現時香港人均居住面積為 161 呎,500 呎住 3 人是合適估算。
註 2:根據本土研究社,洪水橋、古洞北、粉嶺北等新發展區,均只有兩成面積屬住宅用地。

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