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點止賣樓咁簡單?! 重推租置需留意的幾點

2020/3/12 — 14:40

立場新聞資料圖片

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【文:陸在山】

最新一份《施政報告》提出加快出售現時39個「租者置其屋計劃」公共屋邨中,4.1萬個尚未售出的出租單位,以滿足公屋居民置業的需求。房委會資助房屋小組亦剛通過凍結繼續出租租置計劃下回收的單位,預計最快年底推售每年回收的1,200個單位。但重推「租置2.0」的同時,房委會實有幾點需要處理,避免重蹈十多年前董建華時代推出時的覆轍。

截至2019年12月底,在184,000個可供出售的租置單位中,約有4.1萬個單位,即約22%仍未售出,而現時各租置屋邨的售出率介乎45%至93%之間。房委會因此考慮向現有租戶提供額外誘因,吸引他們購買自己的單位。若以一個20平方米單位為例,租戶首年內購買可享35折優惠,即約15萬元左右便可購買,相比現時動輒過300-400萬的二手單位來說,實為十分吸引。

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房委會相信措施不單可進一步回應中下階層市民對資助出售單位持續殷切的需求,亦有助解決租置屋邨中因混合業權而衍生的屋邨管理和維修問題。據悉,房委會擬將回收單位撥入每年居屋或綠置居的恒常計劃中出售,目標買家將由現有租戶擴展至綠表人士,相信有助加快出售有關單位,盡快處理上述租置屋邨經常面對的管理、維修問題。

然而,房委會雖會為無意購買或未有負擔能力的的獨居長者或基層租戶,提供調遷至其他非租置屋邨的選擇,但如要加快遷出時間,房委會實應提供更多誘因:如提供免租最少一年、搬遷費等;部分長者戶更可能需要由社署提供協助搬遷,如義工協助清理家中雜物、安排新居裝修、甚至為其提供心理輔導,讓長者可安心在新居能安享晚年,亦不會中斷其社區網絡,人性化處理長者調遷個案,避免重蹈過去長者屋一人獨佔三個單人單位(俗稱「三家村」)的情況。

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除上述問題要加以改善外,房委會同時亦應為新租置單位設十年「轉售限期」,並限制只可售予綠表人士,藉此壓抑單位的「交換價值」,不會令出售公屋單位變成炒賣十幾倍,動輒幾百萬的「公屋王」,使其價格貼近「使用價值」。

此外,對於渴望安居置業的基層市民來說,他們雖可能負擔得起租置單位的價格,但仍有機會要背負沉重動輒幾十甚至上百萬的屋苑維修支出。當年首次推出租置計劃時,房委會曾為準業主修葺其單位,並且注入維修基金,減省業主往後的維修支出,但現時重推單位比上次首推時樓齡亦已增加近二十年,維修費用如昂貴的更換升降機、水管等問題將變得更為迫切,每戶津貼的維修基金相對亦應加碼。

維修基金亦可能成為某些法團的「肥豬肉」,近年多宗屋苑大維修圍標事件亦反映房委會以及民政事務處在屋苑維修的支援上不足,任由有心人向大多不俱備相關維修管理專業知識的法團成員開刀,最終出現很多法團與維修承辦商、法團與業主之間的爭拗,亦令業主權益受損。

部分屋苑更因有房委會、一般業主和領展/基匯等不同持份者,就業權、地界不清而不時出現維修責任不知誰屬的問題,導致部分維修問題長期拖延,影響整個屋苑的質素。負責民政事務的地區民政處、屋宇署,甚至提供維修基金支援的市建局、房協等部門,亦應提供不同顧問、技術支援等服務,長遠更應成立「大廈維修管理局」統一監管上述問題,保障小業主權益。

(作者自我簡介:公共事務顧問,曾於政界及傳媒工作近二十年,長期進行分析時政及政策研究工作)

 

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